Что такое долевое строительство?

Долевое строительство является одной из современных популярных форм приобретения жилья. Оно позволяет сэкономить определенную сумму средств, поскольку купить квартиру можно на ранней стадии строительства дома. Вместе с тем, это и дополнительные риски, поскольку по разным причинам недвижимость может быть недостроена, и придется нести затраты на съем квартиры совместно с уплатой процентов по ипотеке и не получить жилье в собственность. Причем, как поступать в такой ситуации закон «О долевом строительстве» не регламентирует.

Понятие долевого строительства

С экономической точки зрения, участие в долевом строительстве – способ приобретения жилья по более низким ценам, но с большими рисками. Финансирование покупки недвижимости производится за счет собственных денежных ресурсов дольщика (человека, заключившего договор об участии в долевом строительстве).

Такое решение жилищной проблемы является финансово привлекательным, но вместе с тем, очень рискованным. Привлекательность заключается в том, что данным способом можно приобрести недвижимость на треть дешевле, чем после завершения строительства, однако в процессе возведения дома могут возникнуть различные проблемы, в том числе, нехватка денежных средств у застройщика, что приведет к существенному затягиванию сроков, а также возникновению других проблем.

Избежать проблем долевого строительства можно, если тщательно выбирать застройщика. Для этого рекомендуется изучить его репутацию в сети Интернет, посетить его официальный сайт, на котором ознакомиться с разрешительными документами на стройку, желательно пообщаться с уже существующими участниками долевого строительства дома, где планируется приобретение квартиры. Подробное изучение всех обстоятельств позволит существенно снизить собственные риски.

Плюсы и минусы

Основные достоинства описываемого методы приобретения жилья являются следующими:

  • Привлекательные финансовые условия. Дольщик приобретает недвижимость по более низкой цене по сравнению с аналогичными квартирами или домами при покупке их на первичном или вторичном рынке. Это связано с дополнительными рисками, которые несет инвестор, ведь с правовой точки зрения приобретение квартиры в долевое строительство – это покупка по предоплате, то есть денежные средства уже переданы застройщику, а жилья еще нет.
  • Возможность оплатить приобретение недвижимости поэтапно. Все зависит от условий договора, в частности, для участника долевого строительства можно предусмотреть удобный график платежей за покупаемую квартиру, что позволяет оптимизировать финансовую нагрузку.
  • Приобретение жилья более высокого класса. Поскольку стоимость квартиры ниже из-за дополнительных рисков, за ту же сумму денежных средств в рамках долевого строительства можно приобрести жилье более высокого класса или большей площади.

В качестве отрицательных сторон договора участия в строительстве выделяют следующие:

  • Высокие риски, поскольку может попасться недобросовестный застройщик, не выполняющий свои обязательства.
  • В соответствии с соглашением участия в строительстве, человек покупает не жилое помещение в собственность, а только право ее требования у застройщика.
  • Присутствует вероятность нарушения сроков возведения здания.

Таким образом, принимая решение о выборе способа приобретения квартиры, следует тщательно взвешивать положительные и отрицательные моменты долевого строительства и сравнивать их с другими инструментами покупки недвижимости.

Что говорит закон

Основным нормативным актом, регулирующим отношения в данной сфере, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ. Он регламентирует следующие вопросы:

  • Права и обязанности сторон в договоре на участие в строительстве (ДДУ);
  • Ответственность застройщика и покупателя в случае нарушения условий соглашения;
  • Процесс заключения, расторжения и корректировки описываемого документа;
  • Порядок обеспечения выполнения сторонами своих обязанностей в рамках соглашения;
  • Направления и способы защиты людей, принимающих участие в процессе долевого строительства.

Таким образом, договор долевого участия в строительстве – это важный документ, который контролирует отношения застройщика и покупателя недвижимости. Он заключается в письменном виде и содержит следующие положения:

  • Точный срок, когда строящийся дом будет сдан, и квартира перейдет в собственность покупателя.
  • Обязанность сторон по государственной регистрации договора в соответствующем государственном органе.
  • Сведения об объекте долевого строительства: его описание, позволяющее однозначно идентифицировать покупаемое жилье; стоимость квартиры; порядок, каким образом производится оплата за недвижимость; гарантийные обязательства застройщика; инструменты обеспечения выполнения сторонами своих обязательств.

Нехватка в договоре какого-либо из указанных пунктов делает его недействительным.

Процесс

Процесс участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома выглядит следующим образом:

  • Оформление в аренду строительной компанией земельного участка, где будет производиться возведение недвижимости. При заключении договора аренды на длительное время, в нем предусматривается возможность последующего приобретения его в собственность.
  • Заключение договора долевого участия с каждым покупателем помещений в строящемся здании.
  • Сдача построенного дома в эксплуатацию и передача предмета соглашения в собственность дольщику.

Конечно, в процессе возведения дома и сдачи его в эксплуатацию могут возникать различные нюансы, поэтому желательно составить бумагу таким образом, чтобы риски долевого строительства никак не отразились на инвесторе. Для этого предусмотрены различные механизмы защиты прав участвующих людей на государственном уровне, включая обязательную государственную регистрацию договора долевого участия.

Принципы

Возведение многоквартирных домов с использованием описываемых схем осуществляется на следующих принципах:

  • Оплата за строящееся жилье в полном объеме осуществляется до его ввода в эксплуатацию. При этом застройщик не имеет права изменять стоимость недвижимости, несмотря на увеличение цен на материалы, работы и так далее.
  • При предоставлении инвесторы возможности поэтапно вносить денежные средства за строящее жилье, у застройщика возникает право изменять стоимость с учетом инфляции, величины банковского процента и других подобных факторов.
  • Возможность обмена квартирами. Застройщик может предоставить новую квартиру взамен имеющейся у инвестора. При этом старое жилье переходит в собственность строительной компании, и она будет им распоряжаться. Такая схема часто применяется при расселении владельцев аварийного или ветхого жилья.

На что обратить внимание

Помимо установленных в законе 214-ФЗ обязательных пунктов для признания инвестиционного соглашения действующим, рекомендуется предусмотреть в договоре следующие нюансы:

  • Порядок изменения стоимости недвижимости в случае изменений различных экономических факторов. Либо определить, что стоимость объекта не меняется ни при каких условиях (такой пункт является наиболее выгодным для покупателя недвижимости).
  • Количество попыток сдачи дома в эксплуатацию государственным органам. Если ими будут обнаружены существенные недостатки объекта, рекомендуется отметить в документе, что застройщик устраняет их за свой счет.
  • Сроки, в течение которых обнаруженные государственной комиссией или инвестором недостатки, необходимо устранить.
  • Порядок управления зданием после сдачи его в эксплуатацию.
  • Сведения о порядке оформления права собственности на недвижимость (кто является ответственным со стороны застройщика, какие сроки подготовки документов и передачи их в государственные органы и так далее).

Заключение договора долевого участия в строительстве

Основной особенностью описываемого договора является наличие обязательной государственной регистрации. Данные действия производит Росреестр. Чтобы осуществить данное действие, застройщик и покупатель после заключения соглашения обязаны предоставить в регистрирующий орган следующие документы:

  • Заявление установленной формы;
  • Инвестиционный договор на участие в строительстве;
  • Документ, удостоверяющий личность и его копия;
  • В случае приобретения недвижимости в ипотеку – соответствующие договоры с банком;
  • При наличии супруга или супруги – согласие на приобретение жилья или брачный договор, если таковой заключался;
  • Подробное описание объекта (предоставляется покупателю застройщиком);
  • Платежные квитанции, подтверждающие оплату пошлины в бюджет;
  • Учредительные документы застройщика;
  • Разрешение на постройку дома;
  • Проектная документация.

Таким образом, отвечая на вопрос, что такое долевое участие в строительстве дома, можно сделать вывод, что это финансово выгодный, но достаточно рискованный инструмент приобретения жилья. Чтобы избежать возможных неприятностей, рекомендуется тщательно выбирать застройщика, изучать его репутацию, а также регистрировать в установленные законом сроки договор в государственных органах. Также имеется возможность страховать ответственность застройщика в определенных компаниях, что существенно уменьшает риск невыполнения им своих обязательств.

Ссылка на основную публикацию