Договор переуступки прав в долевом строительстве: оформление и нюансы

Став соинвестором в строительстве нового жилого многоквартирного здания, дольщик имеет возможность изменить свой статус без досрочного расторжения ДДУ с соответствующими штрафными санкциями. Продать квартиру в незавершенной многоэтажке можно при помощи переуступки прав.

Что значит договор цессии

Совершая сделку по уступке прав, участник продает не саму квартиру, как физический объект, а только право покупателю требовать эту квартиру у застройщика. С момента заключения статус дольщика переходит к покупателю.

Такие соглашения по уступке прав называются цессия. Продающая сторона – цедент, покупающая – цессионарием. У застройщика, как у третьей стороны таких сделок, тоже есть свои права и интересы. Поэтому, почти всегда, он участвует в них.

Договор переуступки прав можно заключить только до подписи приемочного акта дольщиком. С момента его визирования сторонами ДДУ считается, что девелопер исполнил свои обязательства перед дольщиком, который становиться хозяином квартиры. Продать ее теперь можно будет только по договору купли-продажи.

Правильное оформление

Как оформляется переуступка прав требования по ДДУ? Правовой основой для оформления соглашения уступки служат глава 24 ГК РФ, в которой установлены общие правила подобных сделок, и статья 11 закона №214-ФЗ от 30.12.2004, где определены конкретные требования к договаривающимся сторонам в рамках договора долевого участия.

Соблюдая общие требования Гражданского Кодекса РФ профильного закона о Долевом строительстве, при передаче прав требования иному лицу, необходимо выполнить ряд обязательных условий:

  • По основному договору должна быть оплачена некоторая часть или общая стоимость квартиры в полном объеме. Иначе остаток долга передается одновременно с правом требования.
  • Оформить переуступку можно не позднее подписания передаточного акта на готовую квартиру.
  • При необходимости регистрации основного договора в Росреестре, должна быть проведена и регистрация договора цессии.

Чтобы дольщику иметь возможность передачи третьим лицам своих прав, ему надлежит должным образом закрепить их с помощью оплаты всей суммы стоимости квартиры. В такой ситуации согласие или уведомление застройщика о замене дольщика по ДДУ не требуется. Все риски, связанные с инвестированием в строительство будет нести новый участник. К ним, например, относится невозможность истребования неустойки с застройщика.

В особых случаях, когда оплата за новостройку не поступила к застройщику полностью, закон предусматривает возможность заключения соглашения на переуступку прав только с согласия застройщика.

Еще одним обязательным условием для правильного оформления уступки будет согласие банка, выдавшего ипотечный кредит, при оплате основного договора заемными средствами.

Учитывая все возможные риски, юристы рекомендуют оформлять соглашения об уступке прав с участием девелопера.

В некоторых случаях продавец квартиры предлагает оформить предварительный договор уступки прав. Этот вариант сделки лишает покупателя возможности пользоваться мерами поддержки дольщиков и не защищает его от неоднократной продажи.

Содержание договора

Как и любой договор цессия имеет обязательные пункты, без которых она будет недействительна. Ели он составляется с участием застройщика, то по подготовленному им шаблону. При самостоятельной подготовке цессии, образец договора прав требования по договору долевого участия можно найти в свободном доступе на юридических сайтах.

Обязательными сведениями для договора цессии являются:

  • дата и место заключения договора;
  • полные реквизиты всех участвующих сторон – продавца, покупателя, застройщика, если использовалась ипотека – то и банка;
  • сумма, которую передает покупатель продавцу, прописанная отдельным пунктом. Обязательно необходимо указать в какой период происходит передача оплаты.

Рекомендуется, при проведении расчетов до подписания цессии, в отдельном пункте прописать, что:

  • продавец дает гарантию, что его право на квартиру оплачено в полном объеме;
  • право не находится в залоге;
  • не арестовано по чьему-либо требованию.

Следует помнить, что продажа квартиры по переуступке прав может осуществиться, если в ДДУ нет условия с запретом на их продажу.

Порядок действий

Покупка квартиры по переуступке права требования производится по следующему алгоритму:

  • Проведение проверки разрешительной документации у застройщика.
  • Проверка договора долевого участия продавца. Информацию можно получить в Росреестре.
  • Получить у девелопера справку о состоянии выплат по основному договору.
  • У девелопера взять согласие на заключение договора уступки прав.
  • Истребовать с участника, находящегося в зарегистрированном браке, нотариально заверенное согласие супруга на проведение сделки.
  • Оплатить госпошлину за регдействия.
  • Зарегистрировать подписанную уступку прав.

По законодательству, если основной договор подлежит регистрации, то и соглашения, заключенные на его основании, так же необходимо регистрировать. Для этого в Росреестр или в МФЦ потребуется представить пакет документов, которые нужны для сделки по переуступке:

  • паспорта сторон участников цессии, если она заключается между физическими лицами;
  • оригинал и копия ДДУ, зарегистрированные в Росреестре;
  • договор цессии в 2-х и более экземплярах;
  • документы об оплате участником квартиры в новостройке;
  • выписку из ЕГРП для подтверждения проведения регистрации ДДУ и отсутствия обременений и арестов прав;
  • госпошлина за регистрацию, оплаченная любым способом;
  • нотариально заверенное согласие супруга на переуступку, для стороны соглашения, состоящей в браке.

Оригинал договора долевого участи после, регистрации цессии по нему, остается у покупателя. Порядок финансовых расчетов по уступке прав аналогичен расчетам при заключении ДДУ.

С момента регистрации договора все обязательства и права дольщика переходят к покупателю.

На что обратить внимание

Процедура приобретения недвижимости по соглашению переуступки имеет несколько нюансов, на которые следует обратить внимание.

Уплата налогов

Переход прав требования подразумевает получение продавцом определенной выгоды. По законодательству любая выгода облагается налогом. Поэтому продавец – физическое лицо должен уплатить НДФЛ в размере 13 % от суммы полученного дохода.

Бытует мнение, что при переуступке прав по договору долевого строительства между близкими родственниками налог на доходы физических лиц платить не обязательно. Это ошибочное мнение и от оплаты налогов в данном случае закон не освобождает бывшего дольщика.

Чтобы правильно рассчитать размер налогообложения рекомендуется обратиться к налоговому консультанту, который поможет оптимизировать налоговые выплаты, подскажет какие вычеты можно получить.

Двойные продажи

Особое внимание, при совершении сделки по переуступке прав требования по ДДУ, необходимо обратить на возможность неоднократной перепродажи квартиры. Она появляется у недобросовестного продавца при заключении соглашений, которые не регистрируются в Росреестре. При этом, оказавшись в длинной череде покупателей последним, есть вероятность остаться без денег и без квартиры. В таких ситуациях добросовестным считается первый покупатель и ему остается приобретение.

Такая ситуация может возникнуть при оформлении цессии, например, по предварительному договору, инвестиционному, вексельному или иному.

Без уведомления застройщика

Представьте ситуацию, когда купленная переуступка прав уже зарегистрирована и оплачена. Вдруг приходит претензия от девелопера, что он согласия на цессию не заявлял и требует расторжения договора цессии. Поэтому застройщик имеет полное право оспорить сделку.

Поэтому согласие застройщика предпочтительно получать в письменном виде до подписания переуступки. Документ желательно заверить подписью директора и печатью организации.

Без возмещения убытка

Есть еще один нюанс, на который необходимо обратить внимание. Ловкие торговцы недвижимостью не всегда считают нужным акцентировать внимание покупателя на разделении ответственности перед цессионарием, которая определяется 214 ФЗ.

Рассмотрим простой случай. После успешного совершения сделки по приобретению квартиры по договору цессии, покупатель выясняет, что застройщик испытывает финансовые проблемы и находится в предбанкротном состоянии, а новостройка никогда не будет завершена. С кого же тогда взыскивать ущерб и в каком размере?

По сути договора цессии и в соответствии с 214 – ФЗ новый дольщик может взыскать убытки только с девелопера, а не покупателя. Размер предъявленного ущерба должен будет соответствовать сумме первоначального договора с застройщиком. Разницу, оплаченную продавцу при заключении договора переуступки, никто уже, не компенсирует.

Приобретение недвижимости по переуступке прав на основании ДДУ весьма выгодный способ обзавестись новой квартирой. Но он таит в себе также и множество рисков для покупателя. Это и двойные продажи, и налоги, и проверки застройщика, контроль произведенной продавцом оплаты по ДДУ, возможная смена застройщика в процессе строительства. Для продавца также существует множество рисков, необходимость нести дополнительные расходы.

Учитывая все эти факторы и при наличии возможности, проще и надежнее будет дождаться окончания стройки и оформления квартиры в собственность. Участие юристов в процессе переуступки прав поможет снизить риски сторон.

Ссылка на основную публикацию