Долевое участие в строительстве

Долевым участием в строительстве ознаменовался целый новый этап в градостроительстве России, так как позволил приобретать объекты недвижимости по более доступным ценам не на вторичном рынке, а в новостройках. Что представляет собой типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирных домов, и каковы особенности обеспечения исполнения обязанностей?

Общие положения

Предварительный документ о долевом участии заключается между застройщиком и человеком, которого в официальной документации называют дольщиком. По этому договору дольщик и другие будущие покупатели делают финансовый вклад, чтоб принять участие в строительстве объекта.

Когда объект будет готов, застройщик обязан предоставить каждому дольщику строго определенную квартиру в новом объекте. Она обсуждается заранее.

Документ о долевом участии в жилищном строительстве проходит регистрацию в Росреестре. Это гарантирует государственную защиту права дольщиков на получение заранее выбранной квартиры. Таким образом, оплата по документу долевого участия является гарантией того, что квартира не будет перепродана третьим лицам.

В возможности дольщиков входит и получение неустойки по документации долевого участия, если девелопер не сдал квартиру в эксплуатацию согласно срокам, обозначенным в этом документе. Неустойка выплачивается за каждый день.

Если сроки сдачи объекта сорваны или застройщик плохо выполняет условия договора о долевом строительстве, плательщики имеют право разорвать договор. При этом не только возвращаются финансовые вложения за долевое участие в строительстве многоквартирного дома, но и компенсация с неустойкой.

Согласно законодательству, застройщик должен публиковать проектную декларацию на возводимый объект и предоставлять информацию о себе любому человеку.

Различия ЖСК и ДДУ

При договоренности с ЖСК не проводится государственная регистрация. Иногда это является преимуществом в виду того, что некоторые граждане не желают вступать в долевое строительство, так как им нужно:

  • подготовить необходимую документацию;
  • договориться с застройщиком о сроках сдачи в эксплуатацию;
  • пройти регистрацию в Росреестре или МФЦ;
  • дождаться регистрации – на это уходит немало времени.

Однако без официального гаранта повышаются риски того, что квартира будет продана не одним людям и это повлечет за собой ряд проблем.

Цены на квартиры ЖСК зачастую ниже, но не стоит забывать, что договор ЖСК нередко предполагает наличие всевозможных сборов с участников кооператива. В результате, стоимость может быть даже выше, чем, если бы квартира была куплена по участию граждан в долевом строительстве.

Содержание договора

Образец договора долевого участия должен обязательно содержать определенный перечень пунктов. В нем указывается характеристика всего строительного объекта. Также необходимо наличие характеристик квартиры согласно проектной документации – это адрес дома и номер квартиры, планировка, площадь.

В договоре обязательно указывают сроки сдачи дома в эксплуатацию, стоимость договора, нюансы оплаты: сроки оплаты и порядок передачи финансового вложения. Документ содержит гарантийный срок объекта строительства. Наконец, в документе указан путь, которым застройщик обеспечивает свои обязательства – залог на объект и участок земли, банковское поручительство, страхование ответственности и прав требования участника строительства.

Страхованием договора занимается застройщик. Он должен застраховать свои обязательства перед дольщиком по передаче жилого объекта. Строительная компания не имеет права требовать у дольщиков деньги на страховку. Деньги граждан, участвующих в долевом жилищном строительстве, должны быть потрачены исключительно на строительство.

Регистрация документа проводится в Росреестре – это та же Регистрационная палата, занимающаяся государственной регистрацией, кадастром и картографией. Также регистрация может быть реализована через МФЦ.

Порядок регистрации

Гражданин, участвующий в договоре долевого строительства, должен следовать определенному алгоритму. Условно он может быть разбит на несколько частей. Порядок заключения договора описан ниже.

Сбор документации

В пакет необходимой документации входит сам договор и все его приложения в нескольких копиях. Одна копия достается застройщику, один – дольщику, один – Росреестру. К бумагам прикладывают заявление от застройщика и участников возведения объекта о регистрации. Это заявление зачастую заполняется в МФЦ или Росреестре.

Потребуется паспорт заявителя. На несовершеннолетних детей – свидетельство о рождении. Физическое лицо может действовать через третье лицо, выступающее его представителем на основании нотариально заверенной доверенности.

Гражданам, состоящим в браке, потребуется нотариально заверенное согласие на то, что один из супругов будет принимать финансовое участие в строительстве жилья. Если же участие принимают оба супруга, согласие не нужно.

Если дольщику предоставляют кредитные средства, необходим договор залога права требования, договор займа или договор инвестирования. Затем прикладывают документацию с характеристиками квартиры. Эту документацию составляет застройщик и согласовывает с гражданами, которые внесли свои вклады в возведение дома. Характеристики подразумевает также обязательное указание положения квартиры в доме и ее технический план.

Регистрация

Участники возведения многоквартирного объекта оплачивают государственную пошлину. Это касается обеих сторон сделки – общая сумма пошлины делится между ними пополам. Документы об уплате пошлины можно приложить ко всей документации по желанию. Документы о регистрации не рассматривают, пока пошлина не будет оплачена.

Пакет документов дополняют заявлениями с обеих сторон сделки, заполнив их в отделении Росреестра. Обращаться нужно в то отделение, которое обслуживает район расположения объекта строительства. Возможна подача документации через почту.

Подача пакета документов заканчивает получением расписки о том, что документация принята на регистрацию. В расписке указывается полный перечень документов, ФИО специалистов, которые принимают документы и консультируют в течение всего ее срока.

Последний шаг – получение регистрации, для чего потребуется взять паспорт и расписку. Официальная регистрация подтверждается регистрационным номером. Проверить регистрацию можно, заказав выписку из указанных учреждений.

Условия прекращения сделки

Расторжение возможно по согласию двух сторон, по инициативе девелопера или дольщика, а также путем судебного разбирательства. В любом из случаев застройщик возвращает средства. Расторжение также необходимо засвидетельствовать в Росреестре.

Расторжение по договоренности обеих сторон не вызывает трудностей. Важно согласовать период возвращения средств и не соглашаться на долгие сроки возвращения средств.

Договор может быть расторгнут и по инициативе дольщика. Он должен предложить застройщику пойти навстречу и разорвать контракт обоюдно. В случае отказа, направляется уведомление заказным письмом с описью о том, что договор расторгается. Необходимо приложить процентный расчет за время использование денег и реквизиты, по которым нужно вернуть деньги.

Девелопер возвращает средства в течение трех недель. Если этого не произошло, целесообразно обращаться в суд. При удовлетворении иска финансы должны быть возвращены в течение десяти дней.

Новые поправки 2018

В 2018 году вступают в силу изменения в законодательство, регулирующее отношения девелопера и дольщиков. Застройщик может получить только одно разрешение на строительство. Трудности возникают по той причине, что получение документации в одни руки на целые районы застройки – это очень долгий процесс, требующий многомиллиардных вложений еще на стадии проектирования.

Новый закон также установит лимит расходов на оплату труда, банковских услуг, услуг управляющей компании, связи, аренды, коммунальных предприятий. На это все может быть потрачена только десятая часть от проектной цены объекта.

Строители же уверяют, что только на оплату труда идет пятая часть стоимости всего строительства. Реклама может потребовать еще десять процентов и это уже треть вложенных средств в сумме. Также девелопер не имеет права привлечь займ или кредит на покупку участка земли или другие нужды. Неизвестно, насколько такая практика приживется в России, где число обманутых дольщиков все еще остается шестизначным.

Ссылка на основную публикацию