Как купить квартиру в долевом строительстве?

Покупка квартиры в долевом строительстве является одним из самых популярных способов приобретения недвижимости. Это объясняется такими преимуществами, как возможность платить в рассрочку, стоимость жилья при такой схеме покупки, как правило, меньше, чем у сданных в эксплуатацию квартир. При этом приобретение жилья по долевому строительству достаточно жестко регулируется законодательством, что при правильном оформлении всех документов существенно снижает риски при покупке квартиры в новостройке. Тем не менее, существует достаточное количество нюансов, которые следует учитывать, чтобы не потерять денежные средства, переданные застройщику за недвижимость.

Правовое регулирование долевого строительства

Основным нормативно-правовым документом, положения которого обязаны соблюдать, как застройщики, так и инвесторы (покупатели помещения по договору долевого участия), является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», принятый в 2005 году.

Главной задачей данного закона является защита прав участников долевого строительства. Она решается за счет определения набора гарантий для дольщика, которые должна обеспечить строительная компания, а именно:

  • Заключать договор долевого участия при приобретении квартиры застройщик имеет право лишь при наличии прав собственности или аренды на земельный участок.
  • У строительной компании должно быть корректно оформленное и действующее разрешение на постройку здания.
  • Проектная декларация публикуется до начала строительных работ, что позволяет инвесторы быть уверенным, что дом будет возведен, а также оценить качество планируемого строительства (узнать материалы, планировки и так далее).

Если застройщик не выполняет указанных условий, он не имеет права заключать ДДУ, а при их заключении у него наступает ответственность вплоть до уголовной.

Как выбрать застройщика

Основным источником информации о строительной компании является, конечно, Интернет. Прежде всего, необходимо проанализировать официальный сайт застройщика, у которого планируется покупка квартиры договору долевого участия. На нем должно быть выложена информация о регистрации и постановке на учет в ИФНС.

На основании ИНН возможно узнать, имеются ли исполнительные производства в отношении строительной компании, перечень учредителей, срок работы на рынке (из бесплатного сервиса на официальном сайте ФНС РФ). Крупные компании обязаны публиковать свою отчетность в Интернет, что тоже является источником информации о финансовом состоянии застройщика.

Прежде чем заключать с компанией договор долевого участия при покупке квартиры, следует обязательно прочитать отзывы о ней. Это позволит сформировать более квалифицированное мнение об исполнении застройщиком своих обязательств, соблюдении сроков возведения домов и так далее. В целом отзывы создадут представление о репутации строительной компании и позволят сделать вывод о целесообразности подписания с ней ДДУ.

При наличии возможности, желательно встретиться и узнать информацию о застройщике у тех, кто уже приобретал у него квартиру. Они могут подсказать определенные нюансы, на которые следует обратить внимание при заключении договора долевого участия с выбранной компанией.

Порядок действий при покупке недвижимости по ДДУ

После того, как выбрана строительная компания и подписан соответствующий договор, рекомендуется совершать следующие действия:

  • Осуществить регистрацию договора в государственных органах. Данная процедура предусмотрена законом и является обязательной. Без ее проведения договор будет считаться недействительным, а значит, фактически незаключенным, что создает для обеих сторон соглашения существенные риски.
  • После регистрации в Росреестре, следует вносить денежные средства в соответствии с установленным графиком. Нарушение сроков оплаты помимо штрафных санкций может повлечь за собой расторжение договора со всеми вытекающими последствиями.
  • Обязательно рекомендуется периодически посещать место строительства, чтобы контролировать процесс возведения дома. При нарушении сроков строительных работ покупатель может потребовать неустойку, также обратиться в суд за расторжением договора и получить назад внесенные денежные средства. Кроме того, регулярное посещение строительной площадки позволяет контролировать и качество работ, ведь исправлять недостатки после окончания возведения постройки будет гораздо сложнее.

Особенности заключения соглашения

Оформляя покупку квартиры ДДУ, следует обратить внимание на следующие пункты в тексте договора:

  • Срок окончания строительства. Данный пункт является одним из самых важных, поскольку основным источником средств при покупке квартиры является ипотека, а процентная ставка зависит от того сдан дом или нет. Поэтому в ДДУ желательно четко определить дату или период передачи объекта в собственность инвестору.
  • Стоимость объекта и порядок совершения платежей. В зависимости от выбранного варианта, покупатель будет либо вносить сразу всю сумму (что позволит снизить цену, но увеличит риски), либо платить частями в соответствии с графиком.
  • Порядок приемки квартиры. Это позволяет инвестору соблюсти гарантии застройщика в части качества выполненных работ. В данном разделе должен быть определен перечень действий в случае нарушения строительной компанией требований нормативных документов (ГОСТов, СНИПов и так далее).
  • Порядок сдачи объекта в эксплуатацию. В данном пункте описываются процедуры, после совершения которых, происходит оформление права собственности на квартиру у инвестора.
  • Ответственность сторон по ДДУ. Просрочка платежа или сдачи дома в эксплуатацию должна приводить к штрафным санкциям или другому виду ответственности в рамках законодательства РФ.

Государственная регистрация ДДУ

После подписания соглашение должно быть обязательно зарегистрировано в государственном органе. Для этого потребуются следующие документы:

  • Заявление установленной формы. Образец можно скачать с официального сайта Росреестра или получить в МФЦ или территориальном органе Росреестра.
  • Подписанный договор между застройщиком и инвестором в количестве трех экземпляров. Он должен полностью соответствовать требованиям федерального законодательства, в противном случае, будет отказано в его регистрации. В такой ситуации, если покупатель уже передал деньги строительной компании, у него возникнут значительные риски.
  • У инвестора при себе должен быть паспорт. Если он состоит в браке, то обязательно также потребуется согласие супруга или супруги (в зависимости от того, на кого оформляется недвижимость).
  • Застройщик предоставляет в Росреестр проектную декларацию, разрешение на постройку дома, договор страхования своей ответственности, детальное описание передаваемого помещения.
  • Квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины за регистрационные действия.

Риски при покупке квартиры по ДДУ

При вложении средств в долевое строительство, покупка квартиры может быть сопряжена со следующими рисками:

  • Нарушение застройщиком сроков сдачи дома, что приведет к более высоким издержкам у покупателя (необходимо арендовать квартиру, а при использовании ипотеки будет продолжать действовать повышенная процентная ставка, что также требует дополнительных расходов).
  • Строительство объекта без соответствующих разрешений и проектной документации. В такой ситуации могут возникнуть проблемы с качеством передаваемых помещений, а также при оформлении собственности на квартиру. Кроме того, по решению контролирующих органов возведение дома без соответствующих документов может быть приостановлено, что приведет к затягиванию сроков строительства.
  • Некорректное оформление договоров. Недобросовестные компании могут предлагать оформить вместо ДДУ договор займа. В таком случае необходимо помнить, что защищает права дольщиков только ДДУ, его положения прописаны в законодательства, и он подлежит государственной регистрации.

Таким образом, основным моментом при принятии решения, как купить квартиру – по ДДУ или договору купли-продажи, является соотношение рисков и выгод. В первом случае риски выше, но зато стоимость ниже. Во втором случае придется заплатить более высокую цену, но зато получить квартиру с уже оформленными документами на собственность.

Ссылка на основную публикацию