Как проверить надёжность застройщика при покупке квартиры в долевоe строительство?

В последнее время долевое строительство приобрело популярность и относительно цивилизованные формы. Государство принимает изменения в законодательство, направленные на защиту прав дольщиков, усиление контроля за застройщиками.

Покупать квартиры в строящемся доме на условиях долевого участия выгодно, особенно на ранних стадиях строительства. Такое жилье стоит на 15 – 20 % дешевле, чем готовое. Но при этом увеличиваются риски натолкнуться на недобросовестного застройщика. В результате есть вероятность потерять деньги, квартиру или столкнуться с долгостроем.

Чтобы избежать неприятностей опытные юристы рекомендуют тщательно проверять застройщика перед заключением договора долевого строительства. Чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков, надо кроме параметров квартиры обратить внимание на надежность девелопера. Как же проверить надежность застройщика в долевом строительстве?

Что проверяется у застройщика

На рынке недвижимости работает большое количество строительных организаций, активно рекламирующих свои проекты. Но реклама – всего лишь двигатель торговли. Инструмент для привлечения соинвесторов, обеспечения финансирования стройки, продажи готовой продукции или услуг. Поэтому реклама никогда не была гарантом качества товара или добросовестности и надежности продавца.

Выделяют несколько способов как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство.

Репутация на рынке

У любой коммерческой организации есть сложившаяся деловая репутация в своем сегменте рынка. Добросовестные коммерсанты считают ее немаловажным активом и стремятся честно заработать и поддерживать положительный образ своего бизнеса.

В наше время информационной доступности проверить репутацию и информацию о застройщике можно несколькими способами:

  • На специализированных интернет-форумах изучить отзывы дольщиков о данном застройщике. При этом внимание надо обратить не на эмоции в них, а на конкретные факты нарушения законодательства и договорных обязательств.
  • Если у данного застройщика есть сданные дома, то поинтересоваться у его жителей об имевшихся нарушениях условий их ДДУ.
  • В интернете в базе решений Арбитражного суда проверить наличие открытых дел или вынесенных решений с участием застройщика в качестве ответчика. Или в его отношении начата процедура банкротства.
  • На официальном сайте Федеральной службы судебных приставов проверить наличие исполнительных производств в отношении строительной организации как должника.
  • Получить выписку из ЕГРЮЛ на официальном сайте налоговой инспекции. Эта информация предоставляется бесплатно обо всех юридических лицах. Из нее можно узнать о дате регистрации юрлица, о состоянии ликвидации, реорганизации или исключения из реестра юрлиц.

Многое о репутации и надежности девелопера может сказать и участие его в саморегулируемых организациях в сфере строительства. Для компаний, строящих жилые дома, это обязательное условие.

Проектная документация

Изучив репутацию строительной организации, можно приступать к анализу проектной документации. Это позволит понять правомочность деятельности руководства компании, ее платежеспособность, возможность завершения строительства.

Вся проектная документация должна быть размещена на сайте застройщика и предоставляться интересующимся лицам по первому требованию в его офисах.

Разрешение

Застройщик обязан именно на этот объект получить разрешение на строительство, которое выдается до начала строительства. В разрешении необходимо обратить внимание на следующие данные:

  • дату окончания действия разрешения;
  • наличие даты выдачи, подписи должностного лица и печати уполномоченного органа местной власти;
  • наименование юридического лица, которому выдано разрешение. Оно должно быть одинаковым с названием застройщика.

Проектная декларация

Декларация должна быть размещена на сайте строительной организации до заключения первого договора долевого участия. Это самый интересный для будущего дольщика документ. В нем содержится вся информация о строящемся доме:

  • тип здания, коммерческое название комплекса, кем и когда проводились инженерные изыскания, различные экспертизы;
  • разрешение на возведение многоквартирного дома;
  • о праве застройщика на участок земли под домом;
  • перспективные планы благоустройства территории;
  • месте нахождения стройки, характеристиках здания, общей площади, этажности, материале;
  • сроки завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • об обеспечении обязательств застройщика и о банке для открытия счетов эскроу при участии в долевом строительстве;
  • договоры, по которым привлекаются денежные средства инвесторов (кроме ДДУ).

Государственная экспертиза

Застройщик обязан перед началом строительства получить заключение экспертизы о соответствии проектной документации. Проводят такие экспертизы надзорные и контрольные структуры государственной власти в области строительства. Результаты экспертизы также размещаются на сайте строительной компании.

Документы на землю

Существует несколько вариантов оформления земельного участка под строящимся домом – долгосрочная аренда, субаренда или в собственность. Очень редко встречаются случаи оформления в безвозмездное пользование на определенный срок.

Проверить информацию о правах на участок можно, заказав выписку из ЕГРН. Она содержит информацию о собственнике и арендаторе. Вся информация о праве на землю должна размещаться на сайте девелопера. В случае ее отсутствия можно попросить у строителей копию договора, в которой будут видны сроки аренды участка.

Важно! Сроки аренды участка не должны заканчиваться ранее предположительной даты ввода в эксплуатацию дома, иначе у дольщиков возникнут большие проблемы с оформлением приобретенных квартир.

При наличии субаренды на территорию застройки необходимо проанализировать правомерность ее передачи субарендатору и соотношение сроков действия обоих соглашений.

Информация о новостройке

В случае приобретения квартиры по ДДУ стоит заняться проверкой не только застройщика, но и новостройки. Рекомендуется изучить источники финансирования строительства и перечень инвесторов. Не помешает оценить темпы строительства и возможность девелопера завершить стройку с соблюдением сроков.

Источники финансирования

При возведении объект недвижимости возможно использование нескольких источников финансирования:

  • собственные средства;
  • привлеченные от участников долевого строительства;
  • финансы соинвесторов и партнеров;
  • заемные средства и банковские кредиты.

Возведение новостройки с использованием собственных средств подтверждает финансовую состоятельность застройщика. Это свидетельствует о его независимости и делает стоимость квартир более привлекательной на рынке недвижимости, чем у конкурентов.

Финансирование строительства с привлечением заемных банковских средств – обычная практика среди девелоперов. Это еще не является негативным сигналом для будущих покупателей. Застройщики проходят проверку в кредитной организации перед выдачей кредитов. Многие банки предлагают покупателям квартир у проверенных строителей более привлекательные условия ипотеки.

В настоящее время идет переход на проектное финансирование, что означает отказ от привлечения средств дольщиков и работу с собственными и кредитными деньгами.

Сроки сдачи объекта

Сроки ввода в эксплуатацию и передачи готового жилья, соответствующие проектным документам, являются ключевой информацией для дольщиков. От них будут зависеть возможные штрафные санкции к застройщику.

В 214-ФЗ приведены конкретные требования к сроку передачи новостройки дольщикам:

  • В договоре участия в долевом строительстве обязательно должен быть прописан срок передачи квартир. Он должен быть единым для всех дольщиков.
  • В случае нарушения сроков передачи объектов недвижимости с застройщика взимается в пользу дольщика неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования. Если дольщиком является физическое лицо, то неустойка взимается в двойном размере.

Бывают ситуации, когда застройщик не успевает закончить строительство к сроку передачи квартир дольщикам. Тогда он обязан за два месяца до истечения срока уведомить их о переносе сроков и предложить заключить дополнительное соглашение об этом.

Риски

Даже понимая, как проверить застройщика при покупке квартиры по долевому строительству, принимая все меры предосторожности, никто не застрахован от рисков, связанных с преднамеренной недобросовестностью строителей.

К возможным рискам относятся:

  • Внесение в договоры ДДУ пунктов, снижающих защиту прав дольщиков.
  • Проблемы с инфраструктурой новостройки – отсутствие дорог, благоустройства территорий, транспортного обеспечения, магазинов и других объектов.
  • Низкое качество произведенных строительных работ или используемых материалов. После проведения экспертиз можно потребовать с застройщика компенсацию.

Даже проверенные и состоящие в реестре надежных застройщиков, строительные компании могут попасть в кризисную ситуацию. Для защиты дольщиков от подобных рисков государство усовершенствует законодательство о долевом строительстве. В перспективе намечен переход от долевого к проектному строительству, когда покупается уже готовая квартира.

Ссылка на основную публикацию