Отмена долевого строительства

Участие в долевом строительстве в последние годы стало для россиян реальной возможностью приобретения нового жилья. Государственная программа субсидирования ставок по ипотечному кредитованию способствовала отказу многих девелоперов от иных схем в пользу долевого строительства.

Новость о том, что президент В.В. Путин поручил свернуть долевое строительство, вызвала волнение и множество вопросов. Следует разобраться в причинах и последствиях отказа от привлечения средств граждан.

Причины отмены

Одной из вероятных причин отказа от долевого строительства в России стало опасение увеличения количества обманутых дольщиков. В современных условиях происходит снижение количества заключенных ДДУ. Девелоперы в этот трудный период проводят рискованную ценовую политику, предоставляя значительные скидки на квартиры, что может привести к их финансовой нестабильности.

Разговоры о необходимости отмены долевого строительства идут уже давно. В 2017 году были введены поправки в 214-ФЗ об увеличении уставного капитала девелопера. Тогда же президентом был подписан закон о создании фонда для защиты дольщиков или, как его еще называют, компенсационного фонда.

В июле 2018 года вступят в силу поправки, по которым застройщики, подрядчик и техзаказчик будут обязаны иметь счета в одном уполномоченном банке и взаимные расчеты производить через счет эскроу. Также вводится запрет на получение многочисленных разрешений на строительство.

Цель всех данных изменений в законодательстве о строительстве, направленных на ликвидацию долевого строительства – защита участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков. Предполагается, что застройщики будут находиться под многоуровневым контролем со стороны:

  • государства, в лице уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющего контроль за наличием у девелопера полномочий на привлечение денежных средств дольщиков и целевым расходованием их;
  • компенсационного фонда, контролирующего финансовую документацию застройщика, на основании которой он осуществляет свою деятельность;
  • банков, которые будут осуществлять контроль за целевым расходованием застройщиком со счета эскроу денежных средств дольщиков.

Эти меры должны лишить недобросовестных застройщиков возможности нарушений в использовании денег участников ДДУ со счетов эскроу.

Чем заменят

Президент Владимир Путин поручил правительству разработать поэтапный план замены долевого строительства на проектное финансирование.

В настоящее время организация финансирования строительных проектов пришла в некоторое равновесие. До получения разрешения на строительство девелопером используются заемные и собственные средства. После его получения становится возможным привлечение денежных средств дольщиков по ДДУ, что значительно дешевле, чем банковские кредиты.

В переходный период с 2018 по 2020 год будет произведено поэтапное замещение долевого строительства новой моделью финансирования объектов строительства. На первом этапе соотношение между количеством заключенных ДДУ с физлицами и проведением расчетов за новостройки через счета эскроу будет соотноситься как 70% к 30%.

Есть предложение в этот же период произвести замену гражданской ответственности девелопера на банковскую. Это даст возможность строительным компаниям привлечь денежные средства дольщиков в размерах, не превышающих банковскую гарантию.

По окончании второго этапа переход к проектной модели финансирования будет производиться с помощью кредитования. Денежные средства, внесенные участниками в долевое строительство на эскроу или специализированные счета в уполномоченный банк, будут перечисляться застройщикам в течении десяти рабочих дней с момента сдачи документов, подтверждающих передачу дольщику его квартиры.

После окончательного вытеснения долевого строительства проектным финансированием приобретение доступного жилья на этапе котлована, которое на 20-30% дешевле завершенной новостройки, станет невозможным. Продаваться будет только готовое жилье, поэтому необходимость в договорах участия в долевом строительстве отпадет.

Возможные последствия

Так к чему же приведет отказ от долевого строительства? Всякое увеличение издержек в строительстве ложится бременем на потребителя. Эксперты прогнозируют, что отмена долевого строительства вызовет рост цен на квартиры в новостройках на 20-30%. В такой ситуации, даже представители среднего класса уже смогут позволить себе только однокомнатную квартиру, вместо возможной ранее двушки, купленной на ранних этапах возведения здания.

Еще одним результатом введения запрета на долевое строительство будет отток с рынка средних и мелких застройщиков, у которых не будет возможности получения кредитов в банках, что приведет к снижению конкуренции. В конечном итоге, это может повлечь за собой рост цен на готовое жилье, уменьшение рабочих мест и рост безработицы, снижение налоговых поступлений в местные бюджеты.

Не столь очевидным последствием законопроекта об отмене долевого строительства может стать социальная составляющая, которую нельзя упускать из внимания законодателю. Удорожание стоимости квадратных метров лишит многих граждан возможности приобретения жилья по более низким ценам. Дольщиков, как и застройщиков, вынуждают брать ипотечные кредиты под большие проценты, отказывая в возможности использовать собственные средства.

Прогнозируемый экспертным сообществом рост цен на недвижимость предполагает невозможность одномоментной отмены долевого строительства. Потребуется 5-10 лет, чтобы отладить механизм проектного финансирования, понять и привыкнуть к нему участникам строительного рынка.

Ни застройщики, ни граждане, отказываясь от участия в долевом строительстве, особой выгоды не получают. По всему видно, что основным выгодоприобретателем будут уполномоченные банки. На их счетах будут аккумулироваться денежные средства дольщиков до полного завершения строительства. А это в среднем 1,5-2 года, в течение которых банк будет пользоваться деньгами дольщика, не выплачивая ему процентов.

Также есть, хоть и минимальный, риск банкротства самого уполномоченного банка. Что будет с деньгами дольщиков в такой ситуации ясности нет.

Когда В.В. Путин одобрил постепенный отказ от долевого строительства, предполагалась, что делается это для защиты обманутых дольщиков. Но у недобросовестных продавцов давно существуют схемы обмана покупателей готового жилья.

Для многих профессионалов рынка коммерческой недвижимости альтернатива видится в снижении ставки по долгосрочным банковским кредитам до 4-6%, чтобы строительство оставалось рентабельным. А вот захотят ли банки связывать себя долгосрочными дорогостоящими проектами?

Очень интересен в этом плане опыт европейских стран, в которых осуществляют финансирование дольщиками своего будущего жилья в несколько этапов. Контроль за работой застройщиков осуществляет государство. Возможно, такой опыт и прижился бы в России.

Несмотря на имеющиеся отрицательные моменты отказа от долевого строительства, количество обманутых дольщиков все еще значительно и их проблемы серьезны и актуальны. Для их решения достаточно было бы внесения ряда поправок в 214-ФЗ, продуманных и проработанных со строителями. Но без дальнейшей разработки мер действенного и жесткого контроля за строительными организациями не обойтись.

Ссылка на основную публикацию