Расчет неустойки по договору долевого строительства

Строительная отрасль получила толчок к своему развитию, и многие семьи надеются получить желанные собственные метры по договорам долевого участия в строительстве. Но не все строительные компании честно и в срок выполняют свои обязательства.

Особенности

Закон обязывает застройщика выплатить неустойку по ДДУ при:

  • изменении сроков сдачи жилья;
  • наличии существенных недоделок;
  • прекращении строительства;
  • отказе строительной компании устранить выявленные недочёты;
  • передаче жилья позднее срока, указанного в ДДУ.

Закон стоит на стороне дольщика, его права на взыскание неустойки с застройщика определены 214 ФЗ.

Таким образом, если в договоре купли-продажи содержатся пункты, исключающие пеню за не вовремя сданное жильё, или нет параграфа, заставляющего строительную компанию оплачивать неустойку, всё равно застройщик должен платить дольщику. Нельзя отменить Федеральный Закон.

Неустойку можно получить двумя путями:

  • досудебной работой с застройщиком, заключающейся в подаче претензии;
  • обращением в суд с исковым заявлением.

Алгоритм досудебной работы с застройщиком

Форма претензии и сроки её подачи не оговариваются законом, поэтому если в ДДУ будут прописаны основные параметры претензионного заявления, её форма и порядок подачи, тем легче решается вопрос в последующем разбирательстве.

Документ подготавливается в двух экземплярах и обязательно в письменной форме.

Претензия содержит:

  • наименования обеих сторон из договора;
  • обстоятельства, вызвавшие прецедент подачи претензии с приведением выдержек из договора;
  • расчёт неустойки по договору долевого строительства;
  • величина неустойки и срок её получения.

К претензии следует приложить пакет следующих документов:

  • копии паспортов лиц, на которых составлен договор;
  • копия ДДУ;
  • квитанции и прочие документы оплаты платёжных сумм;
  • акт о передаче жилья дольщику, если претензия составляется позднее передачи жилья покупателю.

Пакет документов передаётся представителю компании застройщика при личном посещении или заказным письмом, лучше с уведомлением.

Если застройщик уклоняется от уплаты положенной суммы, покупатель-дольщик обращается в суд. Доказательством его досудебной работы будет копия претензии, направленной застройщику.

Расчёт неустойки

Для расчёта неустойки необходимо определиться со сроками просрочки. Она равна сумме дней между сроком в договоре и днём передачи жилья покупателю.

Допустим, по договору планируется передача квартиры в IV квартале 2016 г., а акт фактической передачи жилья – от 31 марта 2017г. Просрочка начинается с 1 января 2017г. и составит 88 дней.

В расчёте применяется 1/300 ставки (ключевой или рефинансирования, в зависимости от периода просрочки) Центробанка РФ, которая была изменена с 12 февраля 2018г. и теперь составляет 7,5%.

Ещё один компонент расчёта – стоимость недвижимости по договору. В нашем расчёте 3350000руб.

Формула расчёта неустойки по договору долевого участия в строительстве.

Для юридических лиц считаем неустойку по формуле:

  • 7,5%*1/300*88*3350000/100%=73700 руб.

Для физических лиц ставка удваивается, и формула будет иметь вид:

  • 7,5%*2*1/300*88*3350000/100%= 147400 руб.

Получена неустойка в размере 147400 руб.

Как посчитать с помощью калькулятора

В сети предлагается множество калькуляторов расчета онлайн неустойки по долевому строительству. Кроме устаревшей ставки рефинансирования, некоторые расчёты округляют значение её 1/300 величины до третьего, а то и до второго знака. Для дольщика это означает потерю до нескольких тысяч рублей.

Добровольное согласие застройщика на выплату неустойки

Строительная фирма может предложить добровольно выплатить сумму неустойки за просрочку срока строительства объекта от договора долевого участия в строительстве. Возможно, застройщик предложит формулу расчёта неустойки за просрочку долевого строительства, отличающуюся от официального расчёта. Если вас устроит такой вариант, необходимо взять с застройщика письменное обязательство с указанием срока платежа.

Другим вариантом может быть желание строительной компании сделать ремонт помещения, в счёт компенсации просрочки.

Следует помнить, что по суду вы получите сумму, намного превышающую выполненный ремонт.

Алгоритм подготовки к судебному разбирательству с застройщиком

Для судебного разбирательства ваша сумма может увеличиться за счёт:

  • компенсации моральных переживаний;
  • компенсации убытков от выплаты процентов за пользование кредитом или аренды жилья;
  • штрафа, который составляет 50% от неустойки, определённой в ходе судебного разбирательства;
  • возврата суммы на судебные издержки.

Штраф выплачивается застройщиком согласно закону «О защите прав потребителей».

Пакет документов для подачи в суд включает копии документов:

  • страницы паспорта с фотографией, данными владельца, а также пропиской истца;
  • ДДУ в 3-х экземплярах;
  • копии платежей к договору в 3-х экземплярах;
  • сохранённые свидетельства досудебной работы с застройщиком: претензия и уведомление о получении её ответчиком;
  • акт приёма-передачи жилья, если она состоялась;
  • возможно предоставление дополнительных документов, которые потребуются для суда.

Заявление о взыскании неустойки

Заявление составляется по определённой форме, определённой статьёй ГПК РФ №131.

Что должно указываться в иске:

  • название суда;
  • ФИО истца и его адрес;
  • наименование ответчика с указанием юридического адреса конторы;
  • объяснение обстоятельств дела с выдержками из договора;
  • величина неустойки с подтверждающим её размер расчётом;
  • остальные исковые суммы, упомянутые выше.

Подписанное истцом исковое заявление передаётся в суд вместе с собранными участником ДДУ документами.

Если сумма неустойки менее 50 тыс. руб., документы подаются в мировой суд, при этом согласно закону «О защите прав потребителей» ФЗ-17, истец не должен платить госпошлину.

Почему суд уменьшил размер исковой суммы

Судебная практика показывает, что на величину неустойки могут повлиять множество факторов:

  • суд учитывает сумму платежей, которые были получены застройщиком;
  • объективные причины, задержавшие строительство;
  • количество дней просрочки;
  • исковую сумму, которую подал истец.

Срыв сроков строительства по вине субподрядчиков никак не влияет на расчёт пени неустойки по долевому строительству.

Особенно часто суд снижает величину морального вреда по причинам:

  • цены квартиры;
  • неправильного определения срока просрочки;
  • принятие застройщиком мер к устранению просрочки;
  • соразмерность убытков, которые понёс дольщик вследствие увеличения сроков строительства объекта.

При принятии решения о выплате неустойки истцу никаким образом не влияют неблагоприятные материальные последствия для других покупателей застройки.

Вопросы и ответы

Величина неустойки зависит от выбранного алгоритма расчёта. Основными компонентами является величина ключевой ставки Центробанка, которая меняется не один раз в год, и ставка рефинансирования – 8,25%.

Если жильё было сдано до 1 января 2016г., в расчёт применяется ставка рефинансирования.

Если жильё передано в последующие периоды или не передано на момент подачи иска, то в расчёте используется ключевая ставка.

Ставки Центробанка 2016÷2018гг
01.01.

2016

14.06.

2016

19.09.

2016

27.03.

2017

02.05.

2017

19.06.

2017

18.09.

2017

30.10.

2017

18.12.

2017

12.02.

2018

11 10,5 10 9,75 9,25 9,0 8,5 8,25 7,75 7,5

Если период просрочки охватывает 2015 и последующие года, но временной отрезок до 2015г. больше, конечно, выгоднее считать по ключевой ставке на момент подачи заявления.

Если просрочка во временном отрезке 2016 – 2018гг., считают по фактическому исполнению по периодам действия, применяя на каждый отрезок времени свою ключевую ставку. Статьи закона по взысканию неустойки не дают однозначного ответа на её определение, поэтому дольщик вправе сделать расчёт несколькими путями и выбрать для себя самый оптимальный вариант.

Необходимо помнить, что юристы застройщика тоже будут просчитывать оптимальные варианты для строительной компании. Чью сторону примет суд, зависит от полноты предоставленных доказательств и помощи квалифицированных юристов.

Ссылка на основную публикацию