Закон об участии в долевом строительстве

В 2017-м году произошли очередные изменения в законодательстве, повлиявшие на корректировку ФЗ 214 о долевом строительстве. Сначала может показаться, что никаких особенных перемен не случилось. Однако деятельность застройщиков теперь пристально контролируется, что обеспечивает дополнительную защиту для граждан-дольщиков. Рассмотрим все нюансы, новые и уже хорошо известные.

Капитал организации

ФЗ об участии в долевом строительстве ранее позволял вести деятельность даже небольшим компаниям. Однако теперь необходимо, чтобы застройщик имел уставный капитал, соответствующий сумме площади всех объектов начатого или планируемого строительства. Получается, что при возведении дома площадью 25 000 кв. метров, сумма капитала должна быть не менее 40 млн руб. При этом он должен быть полностью оплачен учредителями, в противном случае недопустимо принимать денежные средства у дольщиков.

По состоянии на конец 2017-го года требования закона были исполнены не до конца — более 60% застройщиков еще не привели в порядок нормативы, в соответствии с которыми они теперь должны работать. Им попросту не разрешат вести стройку жилой недвижимости. Возможно, они доведут до завершения текущие объекты, но на новые никаких разрешений на руки не будет выдано, пока показатели УК будут соответствовать норме.

ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов позволяет застройщикам заключать поручительные договора с другими компаниями, имеющими необходимую сумму. Если найдется поручитель, готовый взять на себя ответственность перед дольщиками за плановое строительство и сдачу домов, то застройщикам ничто не помешает продолжать привычную деятельность.

Также требования к органам управления застройщика по поводу уставного капитала сводятся к соблюдению нюансов, о которых участники долевого строительства не всегда знают:

  • заключая поручительский договор, застройщик еще до подписания ДДУ должен оповестить дольщиков о наименовании организации, являющейся поручителем;
  • срок действия данного договора должен превышать на два года срок сдачи недвижимости;
  • при расторжении поручительного договора застройщик обязательно должен уведомить об произошедшем дольщика.

В части 2 статьи 3 Закона №214-ФЗ приведены все параметры, которым должна соответствовать организация, решившая возвести дом с привлечением долевого участия. Перед тем, как заключать договор с подобной компаний, следует изучить данный закон. Это поможет избежать трудностей и неясностей со стороны дольщиков.

Эскроу-счета

ФЗ о защите прав дольщиков накладывает на застройщиков еще одну обязанность, которая станет отличной гарантией для всех, кто вложил деньги. Теперь компания-застройщик должна открыть специальный счет в банке, который будет находиться под запретом использования до тех пор, пока не завершится строительство и не будет подписан акт передачи объекта.

Все финансовые внесения участником долевого строительства должны собираться именно на таком счете, соответственно получит организатор застройки их только в самом конце. В случае, если что-то пойдет не так, банк просто вернет все вложения людям. Напрашивается вопрос — а не «лопнет» ли сам банк? Государство, установившее нововведение, практически выступает гарантом подобных сделок. Ведь разрешено открывать эскроу-счета далеко не каждому банковскому учреждению.

Общий реестр

Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости также обязал ввести единый реестр застройщиков. В нем должны быть собраны не только данные компаний, ведущих строительство, но и информация о самих домах. Строительная компания обязана выкладывать поэтапно данные о ходе строительства, отчитываясь перед дольщиками. Таким образом обеспечивается максимальная прозрачность всех процессов, а потребители имеют возможность проверить любую информацию, найти ответы на вопросы, узнать о рейтинге компании, о размерах ее уставного капитала, о прохождении судебных разбирательств, если таковые были. Параллельно с этим участник долевого строительства сможет узнать срок завершения строительства и т.д.

Таунхаусы

ФЗ о долевом участии в строительстве, подразумевающий наличие отношений между застройщиком и дольщиками, теперь касается и на так называемых таунхаусов. Одним словом, если к возведению жилой недвижимости привлекаются деньги физических или юридических лиц в качестве долевого участия, все пункты ФЗ, начавшего действие с 1 января 2017 года, должны быть выполнены.

Стоимость цены договора

Закон ФЗ №214, а именно 5 ст., внесла корректировку изменений и поправки в долевое строительство в виде правил образования стоимости подобных договоров. Ранее указывалась сумма, которая имела значение возмещения строительных затрат, оплату деятельности застройщика и т. д., и образовывалась она в произвольном порядке. Теперь же статья 5 имеет более глубокий смысл — цена складывается исходя из общей площади объекта и габаритов квартиры по ДДУ.

Также ранее цена оплачивалась либо сразу, либо частями в процессе стройки. Теперь же ее необходимо вносить строго после прохождения госрегистрации.

Проект

Данный вид документа в соответствии с настоящим федеральным законом непременно предоставляется в орган государственного надзора. Ровно месяц учреждение рассматривает предоставленный документ, после чего-либо указывает, каких сведений не хватает, либо выдает разрешение на строительство, или пишет мотивированный отказ.

В подобной документации указываются данные о застройщике, а также о недвижимом объекте. Если в течение двух месяцев после выдачи разрешения не было заключено ни одного договора, и не пройдено его регистрации, застройщик обязан снова проходить процедуру согласования.

Суд

Статья 9 ФЗ №214 гласит, что отныне дольщики не смогут расторгать ДДУ, считая, будто застройщик недобросовестно выполняет условия договора. Насколько быстро и правильно ведет себя компания, будут решать исключительно в судебном порядке. ДДУ возможно будет расторгнуть только после решения суда. Переуступить права, продав еще не сданную жилплощадь, допустимо без посещения зала судебного заседания.

Требования к форме ДДУ

Участников долевого строительства всегда интересовали все нюансы объекта недвижимости, в котором в будущем они собираются проживать. ФЗ 214 проходил множество поправок, поэтому на сегодняшний день учтены все сопутствующие законы (114, 124, 134 статья, включенная с 20 июля 2006 года). Благодаря этому договор теперь должен содержать не только информацию о сторонах соглашения, но и все данные о самом объекте.

Человек имеет возможность узнать:

  • План строящегося объекта со схематическим изображением расположения всех комнат, лоджий, балконов. Подъезд также должен быть представлен в виде чертежа или схемы с подробным описанием планировки.
  • Сведения об этаже, где располагается квартира, и общей жилой площади.
  • Как расположена квартира.
  • Данные о виде, назначении помещения.
  • Сведения о строительных материалах, из которых выполнен объект, включая отделку наружную и внешнюю.
  • Габариты всех комнат, а также нежилых участков (балконов).

Акт приема-передачи

Независимо от суммы средств, уплаченных участником долевого строительства, для государственной регистрации ДДУ требуется предоставление пакета документа. Он остался практически неизменным:

  • разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
  • непосредственно ДДУ;
  • договор уступки, если таковое имело место;
  • акт о передаче объекта;
  • свод правил по эксплуатации, являющаяся неотъемлемой частью сделки.

Не важно, в государственной или муниципальной собственности находится объект, либо в частной, инструкция должна включать в себя:

  • полные правила эксплуатации помещения;
  • срок службы недвижимости;
  • сведения об отделочных элементах;
  • данные о системах инженерно-технического обслуживания;
  • параметры конструктивных элементов и изделий.

При наличии подобной инструкции будущим собственникам комфортнее будет организовать ремонт и допустимую перепланировку.

Уступка прав

После заключения договора участия в долевом строительстве недвижимости может возникнуть необходимость продажи еще не сданного объекта. В этом случае оформляют уступку прав требований. Для официального оформления документов, благодаря которым сделка будет считаться законной, необходимо предоставить:

  • соглашение о передаче прав;
  • справочная информация из банка или от застройщика о факте внесения денежных средств продавцом на ДДУ, о графике погашения платежей, если он имеется, о сроках сдачи объекта.

Если право отторгает юрлицо, то оплата по уступке должна свершиться после регистрации договора. При этом ответственность за выполнение всех этапов оформления несет продавец.

Если имеются нарушения

Когда застройщиком статья закона не выполнена, либо он не может обеспечить выполнение того или иного требования, Министерство строительства обязано в период 1 рабочего дня оповестить об этом Росреестр. Таким образом приостанавливается регистрация дольщиков.

Если застройщик перестал отвечать требованиям во время строительства, когда уже заключены все ДДУ и переведены деньги, Росреестр обязан в течение 5 рабочих дней оповестить о случившемся дольщиков. После дня вступления в силу нового закона все стороны, имеющие отношение к строительству долевой недвижимости, должны соблюдать все правила, сроки и требования.

Ссылка на основную публикацию