214-ФЗ об участии в долевом строительстве действующая редакция 2018 года

При покупке жилой недвижимости каждый хотел бы сэкономить финансы. Существует решение данного вопроса – это участие в долевом строительстве. Вкладывая свои деньги в новостройку, у человека появляется возможность приобрести жилье по низкой цене. Для защиты инвестируемых в проект финансов, законодательством введен 214 ФЗ. Федеральный закон проводит контроль правовых норм участия в долевом строительстве. Объектами недвижимости являются не только многоквартирные дома, а и иные здания, строящиеся на основе договоров долевого строительства по 214 ФЗ. Инвестируемые, в стройку квартир финансы, интересы дольщиков, теперь защищаются законодательством.

О 214-ФЗ

Данный проект российского законодательства впервые был принят 30. 12. 2004 году. Им регулируется процесс строительства новостроек, финансируемых гражданскими и юридическими лицами. До начала января 2018 года действовала последняя редакция закона, принятая в 2016. За пятнадцать лет его существования в нем происходили изменения, и новые пополнения поправками. Также в него включены 27 статей делящиеся по частям и пунктам. Федеральный закон содержит:

• Порядок составления ДДУ,
• Возможность его расторжения,
• Переуступку прав по ДДУ.

В 2016 году последние поправки затронули ответственность строительной фирмы перед дольщиками за невыполнение ими своих обязательств. Предусмотрены за нарушение договора взыскания неустойки с застройщика. Гарантия законодательства распространяется на инвесторов, заключивших договор долевого участия. В данном договоре дольщиком конкретизируется:

• финансируемый объект строительства;
• его номер;
• этаж;
• номер квартиры;
• метраж;
• количество комнат.

После заключения, требуется регистрация договоров в Росреестре, только после этого дольщик законную защиту и гарантии от государства.

Но не надо путать ДДУ 214 ФЗ с деятельностью строительных кооперативов ЖСК. Финансирование денежными средствами физических лиц строительство:

• жилищных кооперативов (ЖСК);
• жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК).

Этот вид строительства не защищается законом по ФЗ-214, их функции регулируются Жилищным Кодексом России, статьей 215-ФЗ «Положение о жилищно-накопительных кооперативов».

На что стоит обратить внимание

Новые изменения в ФЗ-214 об участии в долевом строительстве в последней действующей редакции указывают о изменениях ожидающих инвесторов и строительные организации в 2019 году. В большей степени они предназначены на защиту прав дольщиков и увеличения вероятности передачи им достроенного жилища. Многие поправки начали действовать еще с 1 июля прошлого года. Инвесторам, собирающимся вкладывать финансы в договор ДУ в строительстве нужно знать о «подводных камнях».

Оформленный ДДУ по ФЗ 214 является неотъемлемой частью регулировки правового и гражданского отношения между строительной организацией и инвестором. Основной обязанностью фирмы является:

• Начать строительство объекта жилого дома;
• Завершить его постройку в установленную дату;
• Передать его дольщику согласно сроку в договоре.

В свою очередь инвестор обязан:

• вовремя внести финансы;
• своевременно принять построенный объект жилья.

Так как оформление договора является установленной обязанностью законодательством, то его составление требует грамотного подхода, желательно с участием опытного юриста. ДДУ заполняется в письменной форме и проходит государственную регистрацию. Данная процедура признает его законность и исключает возможность, один объект строительства продать дважды. Гражданин заключающий договор должен внимательно изучить все пункты, чтобы потом не оспаривать свои права в судебном порядке.

Если человеком принято решение вложить деньги в долевое строительство, то нужно навести справки о строительной компании, так как, не смотря на указания закона, нечестные застройщики случаются. Может быть теперь после последних ужесточенных мер для организаций, занимающихся строительством, такие фирмы отсеются и дольщикам не придется больше переживать за вложенные капиталы. Проверить благонадежность компании можно таким способом:

• Зайти на сайт застройщиков и найти в списке заинтересовавшую организацию.
• Просмотреть информацию о строящихся и сданных объектах. Есть ли нарекания о проделанной работе.
• Проверить разрешительную документацию на земельный участок и на возведение объекта на нем. Надел в этом случае должен быть арендуемым или находиться в собственности.
• Проверить разрешение на строительство жилого дома.
• Проверить наличие лицензии.
• Просмотреть информацию о подрядчиках занятых в строительстве, их недолжно быть слишком много.
• Можно просмотреть планировку всех возводящихся помещений в доме.

Вся эта информация должна присутствовать на сайте застройщиков. Там же можно ознакомиться с реальными отзывами о них.

Требование к застройщикам

Компаниям, собирающимся вести дальнейшую строительную деятельность нужно соответствовать введенным законодательством поправкам в действующий Федеральный закон об участии в строительстве. Нововведения:

• Теперь один объект строительства – один застройщик.
• Обязательное регистрирование в едином реестре застройщиков.
• Наличие уставного капитала. Компания должна иметь минимальный уставной актив не меньше 2,5 миллиона рублей, а максимальный 1,5 миллиарда рублей. Все будет зависеть от площади объекта строительства. Введение таких условий должно обезопасить рынок от однодневных фирм, которые собрав с граждан деньги затем исчезают.
• Возможность привлечения застройщиком учредительных лиц. Участники долевого строительства в решении вопроса на возмещение финансовых требований могут обратиться к любому из них.
• Размещение на сайте сведений о своей строительной деятельности. Опыт в строительстве должен быть не меньше трех лет. Все разрешающие документы на введение строительства. Образец ДДУ, свидетельство о соответствии компанией требованиям по 214 ФЗ.
• Начисление неустойки. Такое возможно если компания вовремя не устранила свои строительные недостатки. Организация обязана выплатить сумму 1% от цены жилого помещения.
• Открытие эскроу-счета. Те строительные компании, которые его открывают, получают некоторые льготные условия.
• Возможность привлечения в строительство только целевые займы.
• Строительная компания не имеет полномочий на предоставление ссуд, займов.
• Застройщиком могут выпускаться акции, но он не имеет право на приобретение ценных бумаг.
• Проведение отчислений в компенсационный фонд застройщиком в размере 1% с каждого заключенного договора.
• Лица, имеющие судимость, не имеют право занимать руководящие посты в строительной компании.
• Табу на переброс денежных средств с объекта на объект. Застройщиком теперь будет вестись отдельная документация по каждому строительному объекту. Годовую отчетность будут проверять аудиторы, и в случае нецелевого использования финансов к ответственности привлекаются руководитель строительной компании и главбух.

Уголовным кодексом предусмотрено наказание лишение свободы на пять лет за нарушение привлечения средств. Также застройщики получили возможность не оплачивать пени, неустойки, дольщику в случае затягивания последним срока передачи объекта жилой площади.

Не обошел поправками закон 214 ФЗ и участников долевого строительства:

• Инвестор не может в одностороннем порядке расторгнуть договор, при выполнении застройщиком всех договоренностей. Раньше если у инвестора возникали материальные трудности он мог расторгнуть договор и получить вложенные деньги обратно. Теперь это возможно только через суд.
• Дольщик не обязан соглашаться с застройщиком на изменение даты передачи объекта недвижимости, если это не входит в его интересы.

При подписании инвестором соглашения о перемены даты сдачи объекта, дольщик не может подать в суд на застройщика, и требовать выплату неустойки по первому изменению. Также участникам долевого строительства нужно знать, что нельзя подписывать акт приема-передачи квартиры без получения застройщиком разрешения на ввод эксплуатацию жилого объекта. Подписание данного акта может вылиться для дольщика лишними проблемами, связанными с оформлением квартиры в право собственности.

Изменения в договоре

Еще в 2019 году изменения по новому закону коснутся составления ДДУ, в представленном образце договора указывается:

• Теперь его можно заключать не только на финансирование многоквартирного строительства, но и таунхаусов – это многоуровневые квартиры в двух-трехэтажных домах, имеющих изолированные входы.
• Производить оплату после регистрации ДДУ в Росреестре, возможна выплата сразу всей суммы или частями.
• При выполнении застройщиком всех надлежащих договорных обязательств, дольщик не имеет прав на расторжение ДДУ без судебного решения.

Односторонний порядок расторжения договора разрешен если это предусмотрено в законодательстве.