Содержание
При покупке жилой недвижимости каждый хотел бы сэкономить финансы. Существует решение данного вопроса – это участие в долевом строительстве. Вкладывая свои деньги в новостройку, у человека появляется возможность приобрести жилье по низкой цене. Для защиты инвестируемых в проект финансов, законодательством введен 214 ФЗ. Федеральный закон проводит контроль правовых норм участия в долевом строительстве. Объектами недвижимости являются не только многоквартирные дома, а и иные здания, строящиеся на основе договоров долевого строительства по 214 ФЗ. Инвестируемые, в стройку квартир финансы, интересы дольщиков, теперь защищаются законодательством.
О 214-ФЗ
Данный проект российского законодательства впервые был принят 30. 12. 2004 году. Им регулируется процесс строительства новостроек, финансируемых гражданскими и юридическими лицами. До начала января 2018 года действовала последняя редакция закона, принятая в 2016. За пятнадцать лет его существования в нем происходили изменения, и новые пополнения поправками. Также в него включены 27 статей делящиеся по частям и пунктам. Федеральный закон содержит:
- Порядок составления ДДУ,
- Возможность его расторжения,
- Переуступку прав по ДДУ.
В 2016 году последние поправки затронули ответственность строительной фирмы перед дольщиками за невыполнение ими своих обязательств. Предусмотрены за нарушение договора взыскания неустойки с застройщика. Гарантия законодательства распространяется на инвесторов, заключивших договор долевого участия. В данном договоре дольщиком конкретизируется:
- финансируемый объект строительства;
- его номер;
- этаж;
- номер квартиры;
- метраж;
- количество комнат.
После заключения, требуется регистрация договоров в Росреестре, только после этого дольщик законную защиту и гарантии от государства.
Но не надо путать ДДУ 214 ФЗ с деятельностью строительных кооперативов ЖСК. Финансирование денежными средствами физических лиц строительство:
- жилищных кооперативов (ЖСК);
- жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК).
Этот вид строительства не защищается законом по ФЗ-214, их функции регулируются Жилищным Кодексом России, статьей 215-ФЗ «Положение о жилищно-накопительных кооперативов».
На что стоит обратить внимание
Новые изменения в ФЗ-214 об участии в долевом строительстве в последней действующей редакции указывают о изменениях ожидающих инвесторов и строительные организации в 2019 году. В большей степени они предназначены на защиту прав дольщиков и увеличения вероятности передачи им достроенного жилища. Многие поправки начали действовать еще с 1 июля прошлого года. Инвесторам, собирающимся вкладывать финансы в договор ДУ в строительстве нужно знать о «подводных камнях».
Оформленный ДДУ по ФЗ 214 является неотъемлемой частью регулировки правового и гражданского отношения между строительной организацией и инвестором. Основной обязанностью фирмы является:
- Начать строительство объекта жилого дома;
- Завершить его постройку в установленную дату;
- Передать его дольщику согласно сроку в договоре.
В свою очередь инвестор обязан:
- вовремя внести финансы;
- своевременно принять построенный объект жилья.
Так как оформление договора является установленной обязанностью законодательством, то его составление требует грамотного подхода, желательно с участием опытного юриста. ДДУ заполняется в письменной форме и проходит государственную регистрацию. Данная процедура признает его законность и исключает возможность, один объект строительства продать дважды. Гражданин заключающий договор должен внимательно изучить все пункты, чтобы потом не оспаривать свои права в судебном порядке.
Если человеком принято решение вложить деньги в долевое строительство, то нужно навести справки о строительной компании, так как, не смотря на указания закона, нечестные застройщики случаются. Может быть теперь после последних ужесточенных мер для организаций, занимающихся строительством, такие фирмы отсеются и дольщикам не придется больше переживать за вложенные капиталы. Проверить благонадежность компании можно таким способом:
- Зайти на сайт застройщиков и найти в списке заинтересовавшую организацию.
- Просмотреть информацию о строящихся и сданных объектах. Есть ли нарекания о проделанной работе.
- Проверить разрешительную документацию на земельный участок и на возведение объекта на нем. Надел в этом случае должен быть арендуемым или находиться в собственности.
- Проверить разрешение на строительство жилого дома.
- Проверить наличие лицензии.
- Просмотреть информацию о подрядчиках занятых в строительстве, их недолжно быть слишком много.
- Можно просмотреть планировку всех возводящихся помещений в доме.
Вся эта информация должна присутствовать на сайте застройщиков. Там же можно ознакомиться с реальными отзывами о них.
Требование к застройщикам
Компаниям, собирающимся вести дальнейшую строительную деятельность нужно соответствовать введенным законодательством поправкам в действующий Федеральный закон об участии в строительстве. Нововведения:
- Теперь один объект строительства – один застройщик.
- Обязательное регистрирование в едином реестре застройщиков.
- Наличие уставного капитала. Компания должна иметь минимальный уставной актив не меньше 2,5 миллиона рублей, а максимальный 1,5 миллиарда рублей. Все будет зависеть от площади объекта строительства. Введение таких условий должно обезопасить рынок от однодневных фирм, которые собрав с граждан деньги затем исчезают.
- Возможность привлечения застройщиком учредительных лиц. Участники долевого строительства в решении вопроса на возмещение финансовых требований могут обратиться к любому из них.
- Размещение на сайте сведений о своей строительной деятельности. Опыт в строительстве должен быть не меньше трех лет. Все разрешающие документы на введение строительства. Образец ДДУ, свидетельство о соответствии компанией требованиям по 214 ФЗ.
- Начисление неустойки. Такое возможно если компания вовремя не устранила свои строительные недостатки. Организация обязана выплатить сумму 1% от цены жилого помещения.
- Открытие эскроу-счета. Те строительные компании, которые его открывают, получают некоторые льготные условия.
- Возможность привлечения в строительство только целевые займы.
- Строительная компания не имеет полномочий на предоставление ссуд, займов.
- Застройщиком могут выпускаться акции, но он не имеет право на приобретение ценных бумаг.
- Проведение отчислений в компенсационный фонд застройщиком в размере 1% с каждого заключенного договора.
- Лица, имеющие судимость, не имеют право занимать руководящие посты в строительной компании.
- Табу на переброс денежных средств с объекта на объект. Застройщиком теперь будет вестись отдельная документация по каждому строительному объекту. Годовую отчетность будут проверять аудиторы, и в случае нецелевого использования финансов к ответственности привлекаются руководитель строительной компании и главбух.
Уголовным кодексом предусмотрено наказание лишение свободы на пять лет за нарушение привлечения средств. Также застройщики получили возможность не оплачивать пени, неустойки, дольщику в случае затягивания последним срока передачи объекта жилой площади.
Не обошел поправками закон 214 ФЗ и участников долевого строительства:
- Инвестор не может в одностороннем порядке расторгнуть договор, при выполнении застройщиком всех договоренностей. Раньше если у инвестора возникали материальные трудности он мог расторгнуть договор и получить вложенные деньги обратно. Теперь это возможно только через суд.
- Дольщик не обязан соглашаться с застройщиком на изменение даты передачи объекта недвижимости, если это не входит в его интересы.
При подписании инвестором соглашения о перемены даты сдачи объекта, дольщик не может подать в суд на застройщика, и требовать выплату неустойки по первому изменению. Также участникам долевого строительства нужно знать, что нельзя подписывать акт приема-передачи квартиры без получения застройщиком разрешения на ввод эксплуатацию жилого объекта. Подписание данного акта может вылиться для дольщика лишними проблемами, связанными с оформлением квартиры в право собственности.
Изменения в договоре
Еще в 2019 году изменения по новому закону коснутся составления ДДУ, в представленном образце договора указывается:
- Теперь его можно заключать не только на финансирование многоквартирного строительства, но и таунхаусов – это многоуровневые квартиры в двух-трехэтажных домах, имеющих изолированные входы.
- Производить оплату после регистрации ДДУ в Росреестре, возможна выплата сразу всей суммы или частями.
- При выполнении застройщиком всех надлежащих договорных обязательств, дольщик не имеет прав на расторжение ДДУ без судебного решения.
Односторонний порядок расторжения договора разрешен если это предусмотрено в законодательстве.