Договора уступки права требования по договору долевого участия

Довольно распространенным инструментом финансирования строительства жилья является договор долевого участия (ДДУ) между поставщиками, подрядчиками и строительной компанией. Это позволяет застройщику не пользоваться накопленными и полученными в кредит денежными средствами для приобретения материалов или оплаты ряда работ, а рассчитаться с партнерами квартирами. Позднее эти объекты недвижимости реализуются конечным покупателям по соглашению об уступке права требования, так как дом еще не сдан, а значит, недвижимость не оформлена в собственность. Довольно часто такая схема используется если не для всех, то для большей части помещений дома. Данный механизм пользуется популярностью не только по причине возможности приобрести квартиру по доступной стоимости, но и как способ сделать прибыльные вложения в 2018 году, когда цена на недвижимость сохраняется на низком уровне, но имеются перспективы ее роста.

Общие сведения о договоре цессии

Основным предназначением уступки права требования по договору участия в строительстве является оформление сделок по купле-продажи недвижимости в строящихся домах. Как только процесс строительства будет завершен, дом сдан в эксплуатацию, данный механизм применять станет невозможно на основании требований ГК. Специалисты рекомендуют использовать типовой договор цессии, образец которого можно скачать со специальных сайтов в сети Интернет или заказать в юридической фирме.

Оформляя уступку права требования по ДДУ, следует помнить, что заключение такой сделки не считается основанием для лишения юридической силы первоначального договора между контрагентами. Цессия лишь заменяет одного контрагента на другого. Таким образом, при переводе долга по договору, права и обязанности сторон сохраняются. При этом переход их к новому участнику процесса инвестирования происходит с даты подписания, и действуют до момента их полного исполнения, то есть при наличии недопоставленных материалов или невыполненных работ, покупателю квартиры придется решать эти проблемы.

Регулируется цессия положениями Федерального закона № 214-ФЗ и нормами, содержащимися в ГК РФ. Ключевые требования к сделке, которые установлены нормативно-правовыми актами, следующие:

  • Форма соглашения – произвольная письменная (шаблон можно легко найти в Интернет);
  • Данный вид сделки разрешено осуществлять только во время строительства, так как после сдачи объекта в эксплуатацию и оформления помещений в собственность придется использовать другие механизмы в рамках ГК РФ;
  • Время регистрации описываемого соглашения не превышает одного месяца с даты предоставления пакета документов.

Основные положения соглашения

До момента подписания договора уступки права требования по договору долевого участия (образец которого можно легко скачать со специальных сайтов в Интернет и ознакомиться), рекомендуется разобраться в следующих вопросах:

  • Информация из открытых источников о компании, ведущей строительство дома, проверить ее репутацию, состояние объекта, степень его готовности. Желательно собрать информацию из максимального количества источников, почитать отзывы о компаниях-участниках строительства.
  • Корректность оформления первоначального инвестиционного договора, наличие его государственной регистрации, как этом предусмотрено законом. Если ДДУ не зарегистрирован в установленном порядке, рекомендуется либо включить в текст соглашения пункт о задатке, который подлежит возврату, либо вообще его не заключать.
  • Подтверждение полноты оплаты за недвижимость, права требовать которую передается по заключаемому договору.
  • Состояние приобретаемой квартиры (площадь, соответствие проекту и так далее). Также рекомендуется проверить, производится ли уступка права требования неустойки по ДДУ, поскольку это будет дополнительной гарантией для цедента.

Перечень документов

Для грамотного и корректного оформления описываемой сделки, специалисты рекомендуют собрать следующие документы:

  • Непосредственно сам первоначальный ДДУ (необходимо помнить, что отсутствие регистрации данного инвестиционного соглашения влечет его недействительность).
  • Подтверждение исполнения цедентом своих обязательств, закрепленных в ДДУ, в виде справки на фирменном бланке, платежного поручения или аналогичной формы.
  • Приобретая недвижимость в браке, необходимо иметь согласие супруга или супруги на сделку. Причем желательно подписать его в присутствии нотариуса, чтобы исключить споры в дальнейшем.
  • При осуществлении переуступки прав требования (когда недвижимость приобретается у лица, ранее купившего ее также с использованием механизма цессии) следует иметь все предыдущие соглашения, начиная с первоначального инвестиционного договора.

Порядок оплаты

Требованиями действующих нормативных актов установлена необходимость наличия в описываемом соглашении чётко определенного механизма расчетов за приобретаемые права (исключением считаются только случаи, когда оформляется безвозмездная уступка прав).

Оплата может производиться либо единовременно (является предпочтительным вариантом), либо частями. При первом варианте, когда средства перечисляются сразу в полном объеме, согласие застройщика на проведение сделки не требуется. При оплате частичными выплатами на протяжении определенного периода потребуется заключение трехстороннего соглашения. Возникают и ограничения у цессионария – он может требовать от контрагента выполнения своих обязательств только в рамках осуществленных выплат.

Передачу денежных средств рекомендуется производить непосредственно в момент подачи соглашения на регистрацию и постановки подписей сторон на документе.

Также следует проверить исполнение цедентом своих обязанностей в рамках первоначального договора. Вполне может оказаться, что работы не были выполнены полностью или материалы поставлены в недостаточном количестве. В такой ситуации ответственность за завершение выполнения таких обязанностей будет лежать на новом участнике инвестиционного договора.

Порядок покупки квартиры

Процедура оформления договора уступки прав требования зависит от взаимоотношений между первоначальным инвестором и застройщиком.

Если одной из сторон ДДУ является подрядчик, то схема покупки недвижимости будет максимально простой. По мере сдачи выполненных работ будет производиться зачет их стоимости в счет оплаты за купленные помещения или квадратные метры. Цессионарию в такой ситуации следует проверить:

  • Соответствие содержания первоначального соглашения требованиям, установленных законодательством (например, наличие гарантийных обязательств застройщика);
  • Оформление договора подряда на соответствие нормам ГК РФ;
  • Объем фактически осуществленных работ в рамках уже подписанных соглашений между подрядчиком и застройщиком по оплате полученных ранее квартир;
  • Отсутствие претензий у строителя к партнеру (желательно получить соответствующую справку).

При покупке квартиры у поставщика, возможно два варианта. Первый – при отсутствии у поставщика задолженности перед застройщиком аналогичен описанной выше схеме. Второй – заключение трехстороннего соглашения между строительной компанией, поставщиком и новым инвестором. На его основании покупатель квартиры вносит оплату за нее поставщику, тот перечисляет средства застройщику (в соглашении рекомендуется в такой ситуации отдельно прописать порядок исполнения цедентом своих финансовых обязательств перед строительной компанией). После этого поставщик предоставляет конечному инвестору платежное поручение, подтверждающее им завершение расчетов, а строитель – документ об отсутствии претензий к сторонам сделки и согласование перевода обязательств новому инвестору.

Образец договора переуступки прав требования

Государственная регистрация уступки прав

Описываемое соглашение подлежит обязательной регистрации в государственных органах. Для этого требуется следующий перечень форм:

  • оригинал договора уступки прав требования по договору долевого участия (образец которого есть в сети Интернет на профильных сайтах) в четырех экземплярах;
  • согласование застройщика о переходе обязательств новому участнику (оригинал в письменном виде);
  • подтверждение поступления оплаты за жилую недвижимость застройщику (оригинал);
  • подтверждение уплаты государственной пошлины.

Документы на регистрацию договора уступки права требования принимаются в присутствии всех сторон соглашения. Срок выполнения регистрационных действий – 10 рабочих дней, распределение затрат на регистрацию регулируется соглашением сторон.

Таким образом, покупка жилья через механизм цессии является вполне распространенной практикой. Главное, корректно оформить соглашение. В частности, следует обратить внимание, чтобы были все условия разъяснены цессионарию, уточнить, как будут производиться платежи цессионарием: единовременно или частями, а также порядок действий в случае нарушения сроков оплаты по настоящему договору.

Ссылка на основную публикацию