Федеральный закон об долевом участии в строительстве многоквартирных домов

Решение о приобретении жилья в строящемся многоквартирном здании – очень ответственное мероприятие. Прежде всего, следует все тщательно обдумать и внимательно ознакомиться с нормативными документами. ФЗ №214 о долевом участии в строительстве многоквартирных домов – эффективное средство защиты на государственном уровне участника долевого строительства по договору. На протяжении многих лет в законодательный документ вносились разумные поправки. И, благодаря этому сегодня нормативный документ работает очень эффективно.

Важные поправки

Работающий на протяжении 15 лет, ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов включает 27 статей. Удобство и наглядность обеспечивается разделением на отдельные пункты с понятной информацией. Важными данными, которые включает в себя федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости являются объяснения о правилах составления ДДУ и обстоятельствах его расторжения. Кроме этого, в нем описывается процедура передачи прав по долевому участию другому лицу.

Многочисленные поправки последних лет касаются ужесточения ответственности строительных фирм при несоблюдении ими прямых обязанностей. С целью обеспечения более гарантированной защиты собственности участника долевого строительства была даже предусмотрена жесткая мера ответственности – уголовная.

Статья 3.1, появившаяся в тексте закона, отображает важные моменты отношений сторон. Она вводит обязательные регулярные отчеты застройщика в проведенных работах. Отчетную информацию следует размещать на собственном сайте застройщика или на сайте одного из поручителей.

Кроме этого ФЗ предписываются некоторые нюансы оформления соглашения. Описание объекта недвижимости – обязательная составляющая, которую содержит любой договор участия в долевом строительстве. С целью исключения случайных ошибок рекомендуется использовать типовой договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

В действующем ФЗ учтены изменения, касающиеся финансовых отношений сторон. Они отображаются в статье 5. Здесь описано, как складывается цена объекта недвижимости. Указывается следующее: договорная цена формируется путем произведения цены общей площади квартиры и общей площади объекта. При наличии балконов, террас и прочих площадей не жилого назначения применяются специальные понижающие коэффициенты. Эти показатели устанавливаются Минстроем России. Кроме этого, внесены и другие важные дополнения, которые регулируют финансовые отношения сторон.

Специальные счета

В ФЗ зафиксировано, что оплата по договору за приобретаемое имущество в многоквартирном доме может производиться только после регистрации застройщиком договора в государственном органе.

Значимые изменения связаны с необходимостью открывать специальные счета целевого назначения. Из них финансовые средства списываются под строгим контролем исключительно на конкретные цели, касающиеся строительства. Пополняются специальные счета участниками на основании решения общего собрания дольщиков.

Примечательно следующее:

  • Законодателем предлагается открывать специальные счета в банковских учреждениях, в которых размещаются средства государственной казны на банковские депозиты. Их перечень публикуется ежеквартально на сайте Центробанка.
  • Окончательное получение средств, уплаченных участником долевого строительства, возможно после выполнения обязательного условия – наличие подписанного акта передачи жилья.

Процедура получения финансовых средств по завершению стройки очень простая. Согласно установленного договором срока окончания строительства оформляется акт передачи объекта долевого строительства, который подписывается двумя сторонами. Документ предоставляется в банк, в течение 10 дней принимается решение о выдаче денег. Затем специальный счет закрывается.

Согласно ФЗ, будут создаваться специальные компенсационные счета. На них дольщиками будут перечисляться обязательные взносы. Причем предусматривается, что регистрация ДДУ возможна после перечисления денег в компенсационный фонд. С помощью данных средств будут покрываться убытки при возникновении непредвиденных ситуаций.

Обязанности застройщика

Согласно пунктам статьи 19 ФЗ застройщик до начала оформления ДДУ представляет проектную декларацию объекта недвижимости для утверждения в органе исполнительной власти. При необходимости требуется своевременно вносить изменения в имеющийся документ и публиковать данные об этом на собственном сайте.

Кроме этого статьей 3 запрещается застройщикам заключать ДДУ если:

  • Нет разрешения на проведение строительных работ по возведению многоэтажного объекта.
  • Не оформлено право собственности на землю.

Большой интерес для дольщиков представляет информация, фиксирующая требования, связанные с тем, что объект долевого строительства должен передаваться дольщику в надлежащем состоянии. Соответственно со статьей 7 предписывается:

  • Передать инструкцию по эксплуатации на помещение, являющееся объектом долевого строительства. В документе обязательно фиксируется срок службы объекта.
  • Если были обнаружены дефекты в процессе оформления акта передачи прав на недвижимое имущество или в течение гарантийного срока, то после претензии со стороны дольщика застройщик должен их устранить бесплатно в оговоренное время. После отказа возникает право решить вопрос через суд.
  • Если дефекты не были устранены, то дольщик может потребовать через суд выплату неустойки.
  • Застройщик снимает обязательства устранять дефекты, если докажет, что они возникли в результате не правильной эксплуатации дольщиком квартиры или вследствие проведения не грамотного ремонта.

Кроме этого в статье 6 указывается, если сроки строительства были нарушены по вине дольщика, то застройщик освобождается от выплаты неустойки за нарушение условий договора.

Поправки, касающиеся уставного капитала

Очень ответственные дополнительные изменения вступают в действие летом 2018 года. Компания-застройщик в соответствии с настоящим федеральным законом обязана заплатить полную сумму уставного капитала. Иначе у нее не будет права принимать финансовые средства от дольщиков. Это, по мнению законодателя, убрать с рынка слабые компании, не заслуживающие доверия, что позволить снизить риски для граждан участников долевого строительства. Сумма уставного капитала составляет более 200 млн. руб., и зависит от площади квартир и помещений, не предназначенных для проживания.

Если строительная компания не может внести уставной капитал, допускается привлечь поручителей. Осуществлять строительство можно будет после подписания договора с другими компаниями. Цель его объединить капиталы, тем самым разделив ответственность. Такой подход обязывает поручителей довести стройку до конца, если у основного застройщика возникнут какие-либо проблемы.

Внимание! Граждане, которые принимают долевое участие в строительстве многоквартирных домов, должны знать поручителей и ознакомится с условиями договора застройщика с ними.

Оформление ДДУ

Перед тем как приобретать жилье по долевому участию следует понимать, что такое участие в долевом строительстве. Данный инвестиционный способ позволяет строительным компаниям привлекать собственные средства людей, которые хотят приобрести жилье, на строительство многоэтажного объекта недвижимости. Риски заключаются в том, что застройщик также должен вкладывать в строительство свои деньги. Если у него их недостаточно или в случае банкротства строительной компании, то объект недвижимости может превратиться в долгострой.

Соглашение составляется по типовому образцу, но при этом жестких требований к нему нет. Каждый дольщик понимать важность правильного оформления документа. В нем следует отобразить условия, при невыполнении которых появиться право взыскивать неустойку с застройщика через суд.

В ДДУ, согласно требованием действующего ФЗ, обязательно указываются технические параметры приобретаемого жилья. Необходимо указать:

  • Адрес объекта;
  • Этаж, на котором расположена квартира;
  • Общая и жилая площадь помещений;
  • Количество комнат.

Правильно следует оформить пункты ДДУ, в которых оговариваются:

  • Сроки внесения финансов на специальный счет;
  • Стоимость квадратного метра;
  • Гарантии;
  • Штрафы.

Важно понимать о том, что в соглашении обязательно указывается точный срок сдачи строящегося объекта недвижимости. В одностороннем порядке дата не может быть изменена. При наличии объективных причин для изменения сроков ввода в эксплуатацию дома необходимо оформить дополнительное соглашение, которое подписывают обе стороны.

Чтобы исключить случайные неточности при составлении соглашения рекомендуется обратиться за помощью к опытному юристу. И, конечно же, перед тем как подписывать документ необходимо внимательно ознакомится с ФЗ №214. Также следует в максимальном объеме познакомиться с информацией о конкретном застройщике.

Ссылка на основную публикацию