На что обратить внимание при заключении договора долевого участия?

Приобретение жилья в новостройке – это ответственный и решительный шаг на жизненном пути. Закон о долевом строительстве призван защищать права дольщиков, но и он не всегда помогает избегать подводных камней в договоре долевого участия. На что же надо обратить внимание при его заключении?

С чего начать

Будущие новоселы с увлечением изучают поэтажные планы предполагаемых приобретений, изучают район расположения, транспортную доступность и еще множество важных факторов, влияющих на принятие решения о покупке.

Но вот выбран вариант, соответствующий всем требованиям и пожеланиям. Можно заключать договор долевого участия.

Однако, прежде чем становиться участником в долевом строительстве, необходимо проявить элементарную бдительность. Прежде чем отдавать свои деньги, рекомендуется уточнить информацию о компании-застройщике.

Она не имеет права собирать денежные средства, если:

  • находится в состоянии ликвидации юрлица;
  • в его отношении проводится процедура банкротства;
  • арбитражным судом приостановлена деятельность в порядке административного наказания;
  • существуют иные дела, рассматриваемые арбитражным судом в отношении застройщика.

Вся эта информация находится в свободном доступе на официальном сайте арбитражного суда. Изучив ее можно приступать к изучению документации застройщика, которую он обязан размещать на своем сайте или предоставлять по первому требованию (ст. 3 ФЗ №214).

Ознакомиться необходимо со следующими документами, дающими застройщику право привлекать денежные средства дольщиков:

  • Разрешение на строительство, выдаваемое администрацией, где расположен участок застройки. Оно подтверждает, что проектная документация прошла проверку на соответствие. Акцентируйте внимание на:
  1. Сроках действия разрешения на строительство. Если время истекает, а здание далеко от завершения – стоит задуматься о целесообразности сотрудничества с таким застройщиком.
  2. Для возведения какого объекта оно выдано – нулевого цикла или многоквартирного дома.
  • Договор аренды или документы о праве собственности на застраиваемый участок. Убедиться в его действительности можно запросив платную справку в МФЦ. Здесь стоит обратить внимание на назначении земельного участка – должна быть запись «земли поселений (населенных пунктов)».
  • Документ органов местного самоуправления о выделении участка под застройку. Это может быть протокол по результатам аукциона на право проведения строительства стандартного жилья.
  • Проектная декларация. Должна размещаться на официальном сайте строителей, в СМИ. В неё входят ведения о финансовой отчетности за предшествующий период, информация о реализованных проектах с фактическими датами их ввода, поэтажные экспликации строящегося объекта, разрешительные документы, сведения о наличии кредиторской задолженности.
  • Наличие у представителя застройщика права на подписание ДДУ. Обычно правом подписи договор обладает руководитель организации. Иные представители обязаны иметь нотариально заверенную доверенность.

Структура договора долевого участия

Изучив доступную информацию об организации-застройщике и убедившись, что он вполне заслуживает доверия, можно переходить к следующему этапу – заключение договора долевого участия (сокращенно ДДУ).

Законодательство не установило его стандартной формы, но указал обязательные пункты, которые должны быть в нем. Надо обратить внимание при заключении договора долевого участия, что отсутствие хотя бы одного из обязательных пунктов, делает его не заключенным.

В Законе приведен перечень обязательных пунктов:

  • Описание передаваемой квартиры. Здесь обязательно прописывается назначение объекта недвижимости – жилое/нежилое, номер квартиры, этаж, количество комнат, балконы, подсобные помещения, площадь общая и каждой комнаты. В обязательном порядке прилагается схема расположения квартиры.
  • Сроки передачи объекта недвижимости дольщику от застройщика. Важно, чтобы были указаны конкретные даты потому, что именно от них будет производиться отсчет нарушения сроков сдачи новостройки.
  • Стоимость жилья, сроки и порядок оплаты. Она может измениться только при изменении площади приобретаемого жилья. Это может быть после проведения замеров БТИ. Также подробно излагается стоимость квадратного метра и общая стоимость квартиры. Если используется ипотечное кредитование, указывается размер собственных средств, вносимых при оплате.
  • Сроки действия гарантии на квартиру и само здание. Обычно на коммуникации – 3 года, на квартиру и здание – 5 лет.
  • Способы обеспечения исполнения строительной организацией своих обязательств по ДДУ. Здесь указывается ответственность застройщика, какими активами он отвечает за взятые на себя обязательства.

В целях защиты дольщиков 2018 года, внесены изменения в Закон о долевом участии, принятые 31.12.2017 № 506-ФЗ. Согласно этим изменениям в договоре должны содержаться следующие пункты:

  • Сведения о причислении квартиры к стандартному жилью, а застройщиком должен быть заключен договор на строительство стандартного жилья.
  • Реквизиты и сведения сторон договора о строительстве стандартного жилья.
  • Цена в ДДУ одного квадратного метра общей площади новостройки, который не может превышать цену, указанную в протоколе по результатам аукциона на право освоения территорий для строительства стандартного жилья. Протокол обязательно прилагается к ДДУ.

Этими изменениями вводится понятие стандартного жилья, которое заменяет ранее принятое – экономического класса. Новое понятие подразумевает создание классификации и выработку общих критериев для оценки качества построенного жилья.

ДДУ полагается заключенным с момента его регистрации в Росреестре. Это требование введено для недопущения двойных продаж одной и той же квартиры.

Оплата приобретаемого жилья дольщиком производится после регистрации договора долевого участия в органах Росреестра.

Что требует особого внимания

При подписании договора долевого участия покупателю приходится знакомиться с большим количеством информации. Сам договор напечатан на нескольких листах. Во всей этой информации обычному человеку, не имеющему специальной юридической подготовки будет сложно разобраться. Поэтому рекомендуется такой договор проверить с опытным юристом или нотариусом.

Если же нет такой возможности, то необходимо обратить свое внимание на следующие моменты договора:

  • Сроки передачи квартиры должны быть едины для всех дольщиков.
  • Сроки действия ДДУ. Они должны быть не менее времени передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи и проведения взаимных расчетов.
  • В пункте договора об ответственности какие указаны причины форс-мажора. Застройщики часто в нарушении законодательства указывают здесь и принятие новых правительственных постановлений, и погодные условия, и другие надуманные основания.
  • Судебный орган, внесенный в договор для разрешения спорных ситуаций. По Закону дольщик имеет право выбора суда для подачи заявления на рассмотрение спорной ситуации. Застройщик, указав в договоре конкретный суд, лишает его законного права выбора и может лишить его возможности обратиться в выбранный суд.
  • Пункт, приравнивающий разрешение на ввод в эксплуатацию гарантии качества жилья. Этим он, обычно, пытается снять с себя ответственность за возможные риски, связанные с низким его качеством.

Для случаев приобретения жилья в личное, семейное пользование, при разрешении всех возникших разногласий, не урегулированных ДДУ и №214-ФЗ, применяется Закон о защите прав потребителей.

Возможные риски

Принятие законодательства о долевом строительстве призвано защитить права дольщиков. Но недобросовестные застройщики, а порой и откровенные «жулики» находят лазейки для введения в заблуждение или откровенного мошенничества в строительстве.

В нарушение законодательства такие строители применяют так называемые «серые схемы» продажи жилья. К ним относятся:

  • Предварительный договор купли-продажи. Основным риском здесь является то, что застройщик регистрирует квартиру сначала на себя за счет дольщика. А потом уже по основному договору купли-продажи продает ее покупателю. Это дает возможность для двойной продажи одного и того же объекта. В суде подобные сделки трудно оспаривать, потому что считаются не действительными.
  • Вексельная покупка на сумму стоимости при обретаемого квартиры. Используется застройщиками для срочного получения денежных средств с дольщика. При такой схеме нет никаких гарантий по срокам сдачи жилья, что очень выгодно для строителей. Если решаться на такую сделку, лучше предпочесть её срок не более одного года.

Договор долевого участия – существенный документ при оформлении взаимоотношений с застройщиком. Поэтому к его подписанию надо подойти со всей тщательностью. Предусмотреть все нюансы и риски, заложенные в нем, поможет опытный юрист. Проявленная предусмотрительность поможет дольщику защитить свои права и обезопасить сделку.

Ссылка на основную публикацию