Налог на переуступку прав по ДДУ

Граждане участвуют в долевом строительстве не только для приобретения жилья в новостройке по сниженной цене, но и для выгодного размещения инвестиционного капитала. Это может быть сдача жилья в аренду, продажа готовой квартиры по договору купли-продажи или договору по уступке права третьему лицу или дольщику, если дом не введён в эксплуатацию. Что говорит законодательство об уплате налога при переуступке прав ДДУ?

Понятие переуступки

Гражданское законодательство предусматривает совершение сделки по продаже имущественного права. Оформление уступки производится только в период между регистрацией договора долевого участия и подписанием акта по приёму объекта в эксплуатацию.

Переуступка прав означает смену кредитора. Это не возбраняется законом, если только в ДДУ не прописан запрет на изменение. Договором уступки прав пользовались некоторые инвесторы, чтобы не платить НДФЛ. Согласно поправкам к законодательству, перекупщик жилья должен заплатить налог с продажи квартиры, если он покупает по цене ДДУ, а продаёт с более высокой стоимостью.

Если к моменту сделки акт по приёму недвижимости был подписан, документ носит название «договор купли-продажи».

Юридические действия с недвижимостью имеют свои особенности для физических лиц. Необходимо иметь понятие о льготах, которые предоставляет законодательство, и правильно ими воспользоваться. Следовательно, заплатить налоги в меньшем размере.

Покупка по ДДУ в новостройке

О каком налоге может идти речь, если сделка по уступке прав оформляется на первоначальную сумму, указанную в договоре долевого участия? Прибыли нет, следовательно, база для налогообложения нулевая.

По мере приближения окончания строительства, стоимость жилья становится выше. В договоре по переуступке прав цена квартиры будет отличаться от своей первоначальной стоимости. Налицо получение дохода, следовательно, доход по сделке переуступки прав подлежит налогообложению. Необходимо подавать декларацию о доходах в налоговую службу.

Так как налог вычисляется с полученного дохода, необходимо иметь документы, подтверждающие затраты на покупку недвижимости. Доказательством могут служить представленные квитанции и чеки.

Особенности совершения сделки

Сделка по переуступке прав требует наличия двух сторон и предмета сделки. В данном случае предметом сделки является переуступка права требования от застройщика получить жильё согласно ДДУ.

Алгоритм сделки по уступке прав:

  • Поиск покупателя через риэлтерское агентство или посредника.
  • Получение согласия от застройщика.

Имеется два сценария для оформления цессии. Если арендатор полностью расплатился с застройщиком, ему по статье ФЗ-214, не нужно согласие последнего для оформления сделки переуступки права.

Однако большинство застройщиков вносят это требование в договор отдельным пунктом, следовательно, уведомление строительной компании о смене кредитора сделать придётся.

Если сумма уплачена не полностью, то перед совершением сделки необходимо известить компанию застройщика о намерении сменить владельца документа и получить от него письменное разрешение. Уведомление о получении запроса необходимо сохранять.

  • Если на квартиру была оформлена ипотека по долевому участию, покупатель должен предоставить в банк документы, подтверждающие его платёжеспособность.
  • Кредитная организация изучит предоставленную документацию, и, в случае согласия, закроет договор кредитования, оформленный на продавца, и откроет новый на покупателя.

Ошибочно думать, что продажа недостроенного жилья невозможна, тем более, если дольщик не расплатился полностью со строительной компанией.

Важно, чтобы представитель второй стороны соглашения понимал, что приобретая переуступку прав ДДУ, он автоматически перекупает обязанность по уплате задолженности перед кредитором, вместе с рисками вложения капитала в долевое строительство. В договоре с ним обязательно появится пункт, обязывающий его расплатиться с застройщиком в указанные сроки, зафиксированные в ДДУ.

При оформлении сделки покупатель должен получить на руки документы, по которым он бы видел свой долг перед застройщиком. В случае неправильного составления нового договора по переуступке прав, будет невозможно обязать покупателя выплачивать оставшуюся сумму.

Статья 382 ГК РФ предусматривает передачу права требования долга другому лицу.

Заключается соглашение об уступке прав, учитывающее интересы всех сторон:

  • застройщика, который является первым владельцем права;
  • арендатора, перекупившего право у строительной компании, который затем становится новым продавцом права;
  • покупателя недостроенного жилья, приобретающего право требования.

Для цессии основанием становится сделка по переуступке прав договора долевого участия в строительстве. Оформление сделки требует тех же действий, что и изначальный ДДУ.

Налогообложение по заключению договора уступки прав

Возможность получения вычета при покупке жилья по ДДУ регламентируется статьёй Налогового кодекса №220.

Каждая из сторон имеет свои льготы по налогу с продажи квартиры по уступке права ДДУ. Продавец заплатит денежные средства с дохода от продажи жилья с учётом понесённых затрат на её приобретение.

Покупатель получит право воспользоваться получением имущественного вычета и заплатит налог в меньших размерах. Подобными льготами к сделке переуступке прав договора долевого участия можно воспользоваться только один раз.

Платить ли налог при переуступке права ДДУ

Вопрос: Марианна

Я покупаю квартиру по договору переуступки права договора долевого строительства без риэлторов и специалистов банков, какие мне оформить документы, подтверждающие передачу денег продавцу, чтобы воспользоваться налоговым вычетом в 13%.

Ответ: В вашем случае будет достаточно расписки в получении суммы от продавца.

От чего зависит величина налога при продаже недвижимости

Если продавец владеет имуществом более трёх лет, он не обязан платить налог с полученного дохода. Если сделка совершается ранее, закон обязывает продавца указать полученную прибыль в налоговой декларации. Ему придётся уплатить налог с полученной суммы по ставке 13%.Важно понимать, как правильно рассчитать налогооблагаемую базу, с которой необходимо заплатить эти проценты.

Так как продавец и покупатель указывают в договоре купли-продажи заниженную стоимость жилья для снижения налога, законодатель вводит новое правило. Налогооблагаемая база должна рассчитываться от кадастровой стоимости жилья.

Пока ещё не все регионы переведены на новое налогоисчисление. До 2020 года планируется закончить этот процесс. На сниженную кадастровую стоимость могут претендовать жители 50 квартирных домов, квартир, площадью до 20м2 и комнат до 10м2.

Подход к налоговым ставкам тоже демократичный. В зависимости от местоположения и состояния жилища они могут быть нулевыми или увеличенными.

Сделка по продаже жилой недвижимости

У продавца имеется два варианта исчисления налогооблагаемой базы:

  • снизить полученный доход от продажи жилья на один миллион рублей;
  • сумма полученного дохода уменьшается на затраты по её приобретению.

Законодатель предоставляет право продавцу самостоятельно выбрать самый выгодный для того вариант. В случае выбора второго пути, необходимо представить платёжные квитанции, подтверждающие расходы на покупку жилья.

Сделка по продаже нежилой недвижимости

В данном случае возможно:

  • снизить полученный доход от продажи площади на 250 тыс. рублей;
  • сумму полученного дохода уменьшить на расходы по приобретению продаваемой недвижимости.

Продавец лишается права воспользоваться налоговым вычетом при продаже жилья, если он после покупки сдаёт его в аренду и регистрируется как индивидуальный предприниматель.

Ссылка на основную публикацию