Об отмене долевого участия в строительстве

В одном из своих выступлений Путин В.В. заявил о возможной отмене договора долевого участия к 2020 году. Это связано с желанием Президента РФ более эффективно защитить права дольщиков, поскольку в настоящее время проблема недостроенных многоквартирных домов стоит достаточно остро. Из-за снижения доступа к банковскому финансированию строительные компании не смогли завершить возведение объектов недвижимости. При этом дольщики, как правило, полностью выполняют свои обязательства по договору, и чтобы получить свою квартиру, вынуждены обращаться к властям за решением своих проблем. С целью того, чтобы не допускать подобных ситуаций в дальнейшем и возникла идея корректировки закона о долевом строительстве.

Преимущества и недостатки договора ДДУ

До сегодняшнего дня большинство многоквартирных домов строилось на условиях договора долевого участия. Такая схема устраивала всех субъектов отношений, за счет нее происходило финансирование развития рынка новостроек. Так, дольщикам в соответствии с условиями соглашения гарантировалось получение жилья с определенными характеристиками в определенный срок по определенной стоимости. При этом цена 1 кв. м. фиксировалась на момент внесения платежей, то есть покупателю было выгодно купить помещение на ранней стадии строительства. Договором закреплены и гарантийные обязательства застройщика. Если при приемке дома или в течение первых лет его эксплуатации обнаружатся недостатки, застройщик будет обязан за свой счет устранить недоработки.

Существуют и недостатки данной формы финансирования строительства многоквартирных домов:

  • Длительные сроки оформления собственности;
  • Ограничения в сроках внесения всей суммы договора дольщиком;
  • Наличие риска нарушения сроков возведения дома или банкротства застройщиков.

Именно возникновение финансовых трудностей у застройщиков и стало причиной инициатив Правительства РФ по отмене долевого строительства.

Риски ДДУ

Под риском понимается вероятность наступления негативного развития событий. В долевом строительстве присутствуют следующие виды рисков:

  • Недобросовестность заемщиков, которые не всегда прописывают все условия, определенные в 214-ФЗ. Как правило, строительные компании избегают невыгодных для себя пунктов, например, о фиксации цены, гарантийных обязательствах и так далее. Однако отсутствие данных пунктов в соглашении делает регистрацию договора долевого строительства невозможной, а значит, возникают проблемы с последующей защитой прав дольщика в суде.
  • Низкая правовая грамотность населения. Во многом этот риск похож на предыдущий. Поскольку не все участники долевого строительства знают свои права, застройщики этим пользуются, что ведет к различным проблемам в будущем.
  • Сложность реализации отдельных положений законодательства. Даже при наличии правильно составленного договора, регистрации его в государственных органах, в случае нарушения застройщиком сроков или качества строительства, получить компенсацию крайне затруднительно.
  • Резкое изменение цены. Это может произойти из-за скачка стоимости на строительные материалы, возникновения сложностей в экономике и так далее. В результате по прежним ценам достроить дом невозможно, но застройщик обязан это сделать. Итогом такой ситуации становятся, как правило, уголовные дела и социальная напряженность в отдельных регионах.

Желание минимизировать такие риски и стимулирует подготовку законопроекта об отказе от механизма ДДУ в России и разработки новых способов направления средств населения в строительство жилья.

Основные нарушения и проблемы при долевом строительстве

В настоящее время, чаще всего встречаются следующие виды нарушений, которые заставляют вести разговор, что необходима отмена ДДУ:

  • Несоответствие формы и содержания договора требованиям действующих нормативно-правовых актов;
  • Некорректная подготовка документов, что затрудняет процесс регистрации соглашения и оформления прав собственности;
  • Использование средств дольщиков не в соответствии с указанным в договоре назначением;
  • Затягивание сроков строительства объекта и его готовности для передачи владельцам по договору.

Избежать указанных нарушений можно с помощью усиления контроля над сферой долевого строительства. В частности, следует жестче контролировать получение застройщиком денежных средств в долевое строительство и их расходование в строго определенных направлениях.

С этой целью в рамках реформирования законодательства о ДДУ, в 2018 году будут созданы специальные контролирующие структуры, появится отдельный фонд для защиты прав дольщиков.

Направления реформы долевого строительства

Первые меры, касающиеся долевого участия в строительстве, вступают в силу с 2018 года, и заключаются в ужесточении требований к собственному капиталу застройщиков. Наличие у строительных компаний собственных средств позволит им начать возведение дома или завершить его вне зависимости от количества привлеченных дольщиков. Кроме того, такое требование позволит избавиться от мелких и недобросовестных компаний.

Ведется создание единой региональной системы контроля деятельности строительных компаний. В частности, на органы власти субъектов федерации будет возложена обязанность контролировать соответствие застройщиков требованиям законодательства для долевого участия в строительстве, статей и положений подзаконных нормативных актов, различным методическим рекомендациям. Помимо этого, региональные власти будут обязаны контролировать и соответствие параметров строящегося здания проектной документации.

Увеличиваются требования в части раскрытия информации об объекте строительства. Каждый застройщик обязан на сайте размещать проектную декларацию, образец договора с дольщиком, фотографии строящегося здания и так далее.

Переход к проектному финансированию при долевом строительстве

Необходимо отметить, что президентский указ об отмене долевого строительства подразумевает не полный отказ от данного способа финансирования, а его корректировку с целью защиты прав дольщиков и упорядочения строительного рынка.

Так, предусматривается три источника, за счет которых осуществляется финансирование строительства объекта:

  • Собственные средства застройщика (на практике они составляют от 20 до 40% от объема инвестиций). К ним предъявлены повышенные требованиями в рамках изменений в законодательстве.
  • Вложения дольщиков (в настоящее время до 50%).
  • Банковское финансирование (не более 30%).

Изменение методов финансирования строительных проектов предусматривает, что в нем будут более активно участвовать банки вместо ДДУ, а основным инструментом будет проектное финансирование. Таким образом, возведение многоквартирного дома будет финансироваться за счет банка, который будет получать доход от последующей продажи квартир. Это может повлечь за собой удорожание жилья, но необходимо иметь ввиду, что пока конкретной схемы взаимодействия дольщиков, застройщиков и финансовых институтов еще нет, поэтому ДДУ, отмена которого так широко обсуждается еще действует.

Итак, несмотря на то, что ходят слухи о том, что принято решение, и Президент РФ подписал отказаться долевого строительства, данный факт не полностью соответствует действительности. Во-первых, реформа механизма финансирования идет в несколько этапов, часть требований введена в действие с 2018 года, а полностью модель взаимодействия между дольщиками, застройщиками и банками, направленная на наведение порядка в этой сфере, будет запущена до 2020 года.

Ссылка на основную публикацию