Каждый человек, который собирается приобретать жильё у строительной компании, желает обезопасить свои финансовые сбережения в случае заморозки строительства. Кроме того, большое количество молодых фирм начинает постройку и потом, неожиданно замораживает стройку. При этом люди, которые уже купили квартиру от строительной компании, но стройка не завершилась, теряют и деньги, и квартиру.
Эту проблему решило правительство. В январе 2017 года в федеральный закон были внесены изменения. Покупатели жилья теперь могут обезопасить свои вложения с помощью эскроу счетов в долевом строительстве.
Федеральный закон №214 обязывает каждого застройщика предоставлять гарантии на финансовые средства дольщиков. Такими гарантиями являются следующие возможности:
- поручительство банка, к сожалению, эта гарантия в реальной жизни не функционирует;
- страхование гражданской ответственности застройщика, имеет список трудностей, но на деле работает;
- оплата купленного имущества через счета эскроу в долевом строительстве, удачная на сегодняшний день гарантия.
Понятие счета
Эскроу счёт в долевом строительстве является суммой финансов в банке, которую положил дольщик на тот период, пока постройка не закончится, и не будут соблюдены все требуемые условия. По окончании возведения здания и передачи жилья покупателю, они не перейдут к строительной фирме.
Простым языком можно объяснить счета эскроу в долевом строительстве следующим образом: при приобретении недвижимого имущества в новостройке, и оформлении Договора долевого участия, покупатель обязан его уплатить. Однако сумму он передаёт строительной компании через открытый в банке счёт. Деньги, размещенные там, замораживаются и ни один из участников соглашения не уполномочен ими воспользоваться до тех пор, пока строительство не завершится.
Как только дом сдан в пользование и прошла передача застройщиком объекта участника, тогда он может получить свои деньги. Однако средства долевого строительства вернутся к участникам в том случае, если строительная компания не смогла соблюсти свои условия.
Возвращение средств участников долевого строительства в следующих случаях:
- истёк период депонирования;
- аннулирование Договора долевого управления по согласию обеих сторон, либо в судебном порядке;
- отказ строительной компании от соблюдения условий документа;
- дольщик расторгает соглашение согласно федеральному закону №214.
Эти счета являются гарантией дольщику для сбережения своих денежных средств в том случае, если застройщик нарушил требования договора или заморозил постройку.
Что получает покупатель
Сразу стоит отметить, что для дольщиков, такая сделка является привлекательной, потому что, она является безопасной и гарантирует возврат в случае нарушения условий Договора долевого участия. Его деньги в банке, и он получит их обратно в том случае, если строительная компания не выполнит указанные требования. Кроме того, банк является эскроу агентом, и согласно условиям, предусмотренным законом, обязательство банка заключается в начислении процентов на вложенные финансы.
Однако участнику требуется знать ряд факторов, касательно эскроу счетов:
- сумма, находящаяся на подобных счетах, согласно ДДУ не попадает под закон о страховании вкладов, отсюда следует, что дольщику требуется беспокоиться о надёжности банка, но не строительной компании;
- при наличии каких-либо долгов, покупатель их выплатит суммой на счёте, это значит, что он нарушит Договор долевого участия и не приобретёт жильё;
- при нарушении застройщиком требований соглашения, дольщик не может взыскать с него неустойку, поскольку сама строительная компания обеспечила свои требования по ДДУ через эти счета.
Сторона Застройщика
Поскольку денежные средства лежат в банке замороженными, то процесс использования счетов эскроу для застройщиков невозможен. Дело в том, что тот же банк, выдаёт компании-строителю кредит. А учитывая тот факт, что денежные средства выданы под проценты, то это не удачная перспектива, из-за чего удорожается строительство.
Но есть и положительная сторона. Застройщику приходится обеспечить соблюдение всех требований согласно документу перед участником, в сравнении с тем, чтобы добиваться поручительства банка или систематически уплачивать страховую премию по документу обязательного страхования.
Также отмечает и то, что получение денежных средств от банка, несмотря на его дороговизну, стабильнее, чем финансирование участников от протекающих продаж. Учитывая, что деньги на постройку требуются регулярно, дольщики всё же приобретают квартиру у застройщиков с неустойчивым успехом.
Счет предоставляется для любого зарегистрированного Договора долевого участия – банк заключает отдельное соглашение на создание эскроу счета с каждым участником и строительной компанией. Также, в самом ДДУ требуется указать, что расчёты требуется осуществлять на банковскую карту.
Обстоятельства, предусмотренные в соответствии с федеральным законом №214, должны быть чётко указаны в документе. Это касается суммы, продолжительности дед-лайна и условий для прекращения депонирования.
Временные рамки депонирования на счетах эскроу должны превышать не менее чем на полгода срок, указанный строительной компанией для передачи недвижимости. Однако превышение сроков передачи застройщиком приводит к расторжению Договора долевого строительства.
Встречаются случаи, когда участники предпочитают продать свою недвижимость, причём осуществлять это приходится ещё до момента приобретения квартиры. В таком случае Договор долевого участия переоформляется на нового будущего владельца.
При этом, выгоду от таких эскроу счетов получают не строительные компании и даже не участники, а банки!
- Во-первых, банк даёт ипотечный кредит покупателю и получает с этого процент.
- Во-вторых, банк имеет счёт, на котором лежат денежные средства от участника для застройщика, но при этом он же и выдаёт кредит под проценты второму для продолжения постройки и также имеет маржу.
Приобретать жильё от строительной компании по Договору долевого участия, при этом оплачивать квартиру рекомендуется через эскроу счета в целях Вашей же безопасности.
