Приобретение квартиры по ДДУ: пошаговая инструкция и ключевые моменты сделки

Собираясь приобретать новую квартиру, каждый человек хочет произвести эту сделку максимально безопасно для себя. И естественное желание каждого – минимизировать свои затраты. Это можно сделать единственным законным способом – стать соинвестором застройщика, заключив с ним договор долевого участия. Гражданин становится дольщиком, получающим выгоду в виде готовой квартиры.

Что такое ДДУ

Закон №214-ФЗ от 30.12.2004 года определены порядок заключения ДДУ и ответственность сторон по нему. Он дает наибольшую защиту прав дольщиков при инвестиционном участии в новостройке.

Законодателем предусмотрены несколько обязательных условий, которые должны содержаться в ДДУ:

  • исчерпывающая информация о строящейся квартире – площадь общая и каждого помещения, высота помещений, этаж, подъезд, адрес и другие;
  • точная дата передачи жилья от застройщика дольщику;
  • стоимость квартиры общая и за квадратный метр. Обязательно указывается порядок проведения расчетов;
  • гарантия на само здание и техническое оснащение в нем.

Договор считается заключенным с момента регистрации его в Росреестре. Это позволяет, при долевом участии в постройке жилья, вести учет покупателей на нее и избежать двойных продаж одного и того же объекта.

Приобретая квартиры по ДДУ, следует предусмотреть возможные в договоре подводные камни:

  • выбор подсудности для разрешения спорных ситуаций;
  • порядок внесения изменений в пункты договора;
  • условия досрочного расторжения договора;
  • название договора. Только с ДДУ можно обращаться в суд за защитой своих прав дольщика;
  • пункт, где девелопер приравнивает разрешение на ввод в эксплуатацию к гарантии качества постройки.

Договор долевого участия будет надежным инструментом в процессе приобретения квартиры. Необходимо только на всех этапах проявить некоторую предусмотрительность и внимательность при его заключении. Что же нужно сделать до покупки квартиры?

Алгоритм действий

При покупке квартиры по ДДУ рекомендуется руководствоваться примерной пошаговой инструкцией, предусматривающей стандартные мероприятия по совершению сделки.

Выбор новостройки

Выбор новостройки – дело сугубо индивидуальное. Здесь учитывается много факторов, но чаще всего рассматривают:

  • Тип здания – из какого материала построен. У каждого из них есть плюсы и минусы, выбор будет зависеть от личных приоритетов покупателя.
  • Количество комнат, планировка и этаж.
  • Район застройки. Здесь рассматривается наличие инфраструктуры, детских образовательных учреждений, транспортная доступность и другие факторы.

В отличие от вторичного жилья, почти все современные новостройки застройщики сдают в «черновой отделке». Это дает возможность не тратить время и материальные ресурсы на удаление старой отделки, а сразу же все обустроить в соответствии со своим вкусом и пожеланиями.

Изучение и выбор застройщика

Перед тем, как купить квартиру новом доме, с особой тщательностью следует подойти к этапу изучения застройщика. Чаще всего проблемы у дольщиков возникают при заключении ДДУ с ненадежным девелопером. Как же узнать о степени надежности компании – застройщика? Для этого есть несколько способов:

  • Изучение официального сайта девелопера. На нем обязательно должна быть Проектная декларация, финансовая отчетность, разрешение на застройку данного земельного участка, поэтажные экспликации новостроек, прайс-листы.
  • Проверка на сайте Арбитражного суда участие застройщика в качестве ответчика в судебных разбирательствах.
  • Изучение информационно-тематических статей на профессиональных сайтах о застройщиках.
  • Уточнение данных о партнерах девелопера и об его членстве в профильной СРО. Эту информацию можно найти и в Проектной декларации, где указаны источники финансирования стройки.
  • Проверка на официальных сайтах банков, указанных в документации застройщиком как партнерских, наличия его аккредитации.

Об открытости строительной организации и рациональном управлении ею будет свидетельствовать наличие информации о руководителях высшего и среднего звена на сайте.

Выбор банка

Определившись с новостройкой и проанализировав надежность застройщика, можно приступать к следующему этапу покупки – выбору банка для получения ипотеки, если она запланирована.

До подачи заявки на предоставление ипотечного кредита необходимо уточнить несколько принципиальных пунктов:

  • имеет ли выбранный застройщик аккредитацию в данном банке;
  • какие страховки, кроме обязательного по закону страхования залогового имущества, банк предлагает, как обязательные;
  • какие штрафные санкции и их величина применяются кредитной организацией;
  • существование обязательных дополнительных платных услуг, установленных банком.

Очередность выбора застройщика и банка могут меняться местами в зависимости от ситуации и личного отношения дольщика к возможным рискам.

Анализ проектной документации

Основным документом, дающим девелоперу право на ведение строительных работ и привлечение дольщиков, является Проектная декларация, которую рекомендуется скрупулезно прочитать. Особое внимание в ней следует обратить на:

  • существование у девелопера прав на застраиваемый участок;
  • установленные сроки сдачи дома в эксплуатацию или передачи участникам;
  • к какой категории земель относится застраиваемый участок и разрешенный вид использования его;
  • из каких источников производится финансирование стройки;
  • наличие результатов госэкспертизы проектной документации на здание с положительным вердиктом;
  • разрешение застройщику на ведение стройки;
  • способ обеспечения ответственности девелопера перед дольщиком.

Строительная компания обязана предоставить и иные документы:

  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции;
  • свой устав;
  • перечень лиц, имеющих право подписывать ДДУ и документы, подтверждающие это право.

Отказ строителей от предоставления этих документов может свидетельствовать о наличии в н их негативной информации.

Изучение предложенной юридической схемы

Перед приобретением квартиры необходимо заняться изучением порядка процедуры покупки жилья в новостройке.

Государство на законодательном уровне определило правила финансирования дольщиками строительства многоквартирных домов. К сожалению, со стороны застройщика законодательные нормы не всегда соблюдаются, в ходу различные варианты хитрых договоров.

В некоторых ситуациях с ними можно работать. Но застройщик, при этом, должен иметь самую надежную репутацию. Предпочтительнее, чтобы новостройка была близка к завершению и имела высокие темпы возведения.

Заключение ДДУ

Из всех указанных в предыдущем пункте видов договоров рассмотрим основной – договор долевого участия, как наиболее защищающий дольщика от возможных проблем.

Законом 214-ФЗ определены основные требования к содержанию ДДУ. Но девелоперы часто идет на некоторые уловки, включая в него пункты, не оговоренные в законе, но ущемляющие права дольщиков. Приведем несколько примеров таких уловок:

  • Стоимость квартиры в ДДУ прописана в иностранной валюте, что может привести к росту ее конечной стоимости с ростом курса.
  • Неустойка повышенного размера. Обычно взимается 3-5 % от общей стоимости.
  • К срокам сдачи новостройки добавлены удобные для застройщика условия о возможности их увеличения в одностороннем порядке.
  • Требование доплаты с дольщика при превышении площади квартиры над проектной.
  • Оговоренная возможность для застройщика уменьшения площади сдаваемой квартиры без возврата дольщику разницы.
  • Оплата коммунальных платежей после ввода здания в эксплуатацию возлагается застройщиком на покупателя.
  • Указание пункте договора судебного органа, расположенного в другом городе или регионе.

При подписании ДДУ, важно помнить об обязанности застройщика страховать свою ответственность. К ДДУ должен прилагаться страховой полис.

Проведение расчетов по договору

Закон гласит, что любые платежи по ДДУ должны проводится только после его регистрации в Росреестре. Общая стоимость квартиры и порядок ее оплаты должны быть прописаны в договоре.

Оплата производится на основании выданного застройщиком счета. При использовании ипотечного кредита деньги переводятся банком на счет строительной организации. Если используются наличные средства, то они вносятся в кассу компании. Обязательно необходимо сохранять все чеки и квитанции об оплате для подтверждения выполнения своих обязательств дольщиком.

С момента внесения дольщиком полной суммы стоимости квартиры у него возникает право требования на нее.

Прием-передача квартиры

После получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, он должен уведомить покупателя о том, что он готов к сдаче квартиры за 2-3 недели. Дольщику необходимо принять ее в течение недели с даты получения уведомления.

Подписывая акт приема-передачи квартиры, гражданин перекладывает всю ответственность за квартиру со строителей на себя. Поэтому, перед подписанием столь ответственного документа, необходимо убедиться в отсутствии дефектов и недочетов.

Для участия в подписи акта покупателю потребуется при себе иметь паспорт и свой экземпляр ДДУ.

Регистрация прав собственности

Имея акт приема-передачи на руках, можно приступать к оформлению прав собственности на квартиру. Этот процесс может быть выполнен как застройщиком, так и самостоятельно покупателем, что будет значительно быстрее.

Для самостоятельной регистрации прав собственности потребуются следующие документы:

  • личный экземпляр ДДУ;
  • подписанный акт приема-передачи квартиры;
  • кадастровый паспорт квартиры. Если еще нет его – то необходимо сделать;
  • госпошлина.

Зачастую это весьма длительная процедура. Чтобы ускорить ее и сэкономить собственное время и силы, лучше обратиться в МФЦ, где в режиме одного окна примут документы, при необходимости, подскажут какие еще предоставить и в результате выдадут свидетельство о регистрации прав собственности.

Так как покупка квартиры по ДДУ процедура долгая и достаточно сложная, разумно было бы на этапе подписания договора обращаться за помощью к юристам, имеющим опыт работы с девелоперами. Но вполне можно справиться и самостоятельно, выполняя пошаговые рекомендации и проявляя разумную осмотрительность.

Ссылка на основную публикацию