Продажа и выкуп неустойки по ДДУ

Согласно Закону Федерации 214 граждане, столкнувшиеся с разнообразными нарушениями со стороны строительной компании, вправе требовать выплаты неустойки. На сегодняшний день судовые инстанции забиты такими разбирательствами «по горло». Как показывает судебная практика взыскать даже по законодательству с застройщика выплату неустойки не всегда получается.

Строительная компания может иметь пустые счета, или за тот период времени пока идет разбирательство она вообще может обанкротится. В таком случае финансовый вопрос отодвигается на неопределенное время о котором может придется забыть. Но оказывается из этой ситуации существует выход, и он заключен в перепродаже неустойки, но только юридическому лицу.

Ситуации, когда неустойка не выплачивается

Затруднения, с которыми придется столкнутся инвестору при получении неустойки по договору связаны с несколькими причинами:

  • Так как выплата неустойки в основном требуется в форме претензии, в которой указывается ее размер, застройщик не спешит давать какой-либо ответ. Строительной компанией может выдаться рассчитанная инвестором сумма или наоборот произойдет отказ в ее выплате. Если застройщиком игнорируется претензия, инвестору остается одно, составить и подать иск в суд.

Производство судебного разбирательства затянется на долгие месяцы, первое слушание произойдет через 30 дней. Но не это самое плохое, строительная фирма за этот период может стать банкротом, тогда дольщику придется длительное время ожидать получения неустойки, пока дойдет очередь. Процедуру признания банкротства строительная компания проходит 12 месяцев.

  • Вторая причина заключается в решении судебной инстанции о размере неустойки. В основном судом одобряется сумма на порядок ниже заявленной по иску. В Гражданском Кодексе РФ ст. 333 указывается, что снижение размеров позволяется, по усмотрению судовой инстанции. Хотя по сути, возможность уменьшения ставки по неустойке должна использоваться как исключительная мера, связанная с необоснованным обогащением кредитора. Но большинство судебных инстанций, куда бы не обратился инвестор, практически всегда используют указания данной статьи.

Дело может выглядеть по-другому если исковое заявление подать в арбитражный суд, так будет более выгодно для дольщика. Но существует нюанс, подать исковое заявление в эту инстанцию может только юридическое лицо, а инвестор относится к физическому лицу, для этого дольщиком продается неустойка по ДДУ юридическому лицу.

Какую получает выгоду от продажи неустойки инвестор

Выкуп неустойки по ДДУ происходит по следующей схеме:

  • дольщиком продается неустойка юридической компании, имеющей право обращения в арбитражный суд;
  • компанией, купившей неустойку, выставляется исковое заявление к застройщику и ему же выплачивается сумма согласно выставленному счету по иску от строительной фирмы.

Юридическое лицо рассчитывается с инвестором сразу же при выкупе неустойки по ДДУ или после получения компенсации.

Если участник долевого строительства сам подает иск в судовой орган, у него есть вероятность получить урезанную сумму, при применении судом ст. 333 ГК РФ. При подаче иска через арбитраж и получения положительного результата юридической компанией дольщику выплачивается определенная сумма с вычетом процентов за участие. Иногда уступка прав требования неустойки и штрафа единственный шанс для инвестора вернуть требуемую компенсацию.

В основном дольщику выплачивается 20 – 50% от суммы выкупа неустойки, но это зависит от:

  • Финансового положения строительной компании.
  • Предоставленной документации дольщиком.
  • Суммы требования.
  • Выкупленного объема прав по отношению к определенной строительной компании.

Каждый случай выкупа индивидуален, поэтому условия у каждой юридической компании могут отличаться. Надо обратится в несколько таких фирм ознакомится с их деятельностью и выбрать затем подходящую по условиям.

Кроме неустойки по ДДУ можно взыскать штраф в размере пятьдесят процентов от исковой суммы, положенной дольщику согласно с законом о защите прав потребителя. Застройщиком должны будут покрыться убытки, которые понес инвестор по его вине. К примеру, убытком считается просрочка передачи жилья, из-за чего пришлось арендовать квартиру, набежавшие проценты по кредитному займу. Требовать возместить моральный ущерб имеет право лично дольщик как указано в ст. 383 ГК РФ и такое право не может передаваться другому лицу.

Документы, предоставляемые дольщиком

В юридическую компанию, которая будет представлять в арбитраже интересы инвестора предоставляют следующую документацию:

  • договор долевого участия;
  • паспортные данные, оригинал паспорта;
  • выписку с банка о внесенных средствах по договору;
  • подтверждающие документы об отказе застройщиком выполнять обязательства по договору;
  • бумаги подтверждающие непредвиденные расходы инвестором (ипотечный договор, арендование квартиры, юридические услуги).

Для взыскания морального ущерба требуется предъявление медицинских справок.

Но даже вариант с юридическим лицом не всегда действует безотказно. Дольщики должны знать, что перед выкупом неустойки по ДДУ компанией проверяется финансовое положение строительной фирмы. Проанализировав все подтверждающие факты и при обнаружении плохого состояния денежных активов застройщика, юридическая компания может отказать в выкупе неустойки.

Минус продаж неустоек

Главным и единственным отрицательным моментом в продаже неустойки является низкая выкупная стоимость в сравнении с той которую бы получили при самостоятельном обращении в суд. Когда дольщик решает ждать, то будет лучше заключить договор с юристом на оплату по факту получения денег. В таком случае сумма увеличится. Некоторые клиенты не желая тратить время на ожидание или по другим причинам заключают договора с моментальным получением денежных средств.

Судебные разбирательства процесс долгий, выматывающий моральные силы и финансовые средства. Нет твердой уверенности в том, что, обратившись в суд он не снизит неустойку и присудит далеко не ожидаемую сумму. Поэтому продав неустойку сразу, этот риск теряется.

Продажу прав требования неустойки по договору участия проводят на основании договора инвестора с юридической фирмой. В ФЗ 214 нет отдельного закона на запрещение покупок и продаж неустоек. Юридически данную сделку называют цессией ее законность отмечена в ГК РФ. Также, как и договор долевого участия подлежит регистрации, так и в Росреестре отмечают цессию.

Нелишним будет при составлении ДДУ внимательно читать условия. В нем могут содержаться запреты для дольщиков, в которых отсутствуют права передачи неустоек, пени, штрафов. Сделка тогда признается недействительной и застройщиком может податься иск на возмещение убытков уже на инвестора нарушившего правила договора.

Ссылка на основную публикацию