Расторжение договора долевого участия: основные причины и нюансы

Расторжение договора долевого участия по инициативе одной из сторон или в судебном порядке возможно, но процесс связан с определенными нюансами. Это связано с тем, что объектом договора является недостроенный объект недвижимости. По какой бы причине дольщиком не было инициировано расторжение ДДУ, застройщик должен вернуть ему все выплаты стоимости квартиры. Кроме этого следует знать, что обязательной является регистрация расторжения ДДУ в Росреестре.

Одностороннее расторжение

Чаще всего встречаются ситуации, когда дольщик инициирует расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Причины – различные нарушения договорных условий второй стороной. К требованиям о расторжении приводят строительные работы несоответствующего качества строительных работ. Также желание расторгнуть соглашение часто возникает в связи с нарушением сроков строительства, а также несвоевременной сдачей объекта в эксплуатацию.

Расторгнуть ДДУ по инициативе застройщика можно только по единственной причине: нарушение договорных условий в части внесения оплаты. Причем вначале необходимо уведомить об этом факте, а потом в течение месяца подождать ответа. Уведомление должно вручаться официально, и в нем должна содержаться информация о наличии задолженности и негативных последствиях финансовых нарушений.

Основные причины

При выявлении конкретных недостатков, допущенных при строительстве, дольщик получает право требовать бесплатного их устранения в течение определенного временного периода. В некоторых ситуациях дольщик может принять решение самостоятельно устранить недоделки, но при этом потребовать уменьшения договорной цены. Все требования следует в письменном виде направить по юридическому адресу другой стороны заказным письмом с обратным уведомлением о получении. Отсутствие ответа на протяжении месяца – повод для дольщика, чтобы инициировать расторжение договора участия в долевом строительстве.

Кроме этого вызвано расторжение ДДУ по инициативе дольщика другими обстоятельствами:

  • Нарушением сроков или переносом сдачи дома больше чем на пару месяцев.
  • Остановкой строительства, когда становится понятно, что даже после возобновления работ договорные сроки будут нарушены.
  • После внесения в проект изменений, не устраивающих дольщика.

Все вышеназванные причины позволяют инициировать расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика. Достаточно в любом из перечисленных случаев письменно уведомить другую сторону о решении разорвать договорные отношения. Если в силу сложившихся обстоятельств был потерн интерес к объекту недвижимости, то допускается оформление договора уступки права требования по договору долевого участия.

Как расторгнуть ДДУ

Если имеются юридические основания расторжения ДДУ, следует соблюдать порядок расторжения договора долевого участия согласно существующей процедуре. Вначале застройщику направляется уведомление с предложением расторгнуть ДДУ по соглашению сторон. В таком документе необходимо указать конкретную сумму, которая подлежит возврату. В итоговом значении следует выделить проценты за использование инвестиций. Неустойка при расторжении ДДУ составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день использования денежных средств.

Если отказ от ДДУ со стороны дольщика не был принят застройщиком, и он отказался от предложения решить вопрос по обоюдному согласию, то необходимо направить официальное уведомление о расторжение ДДУ. Документ следует направить в адрес строительной организации заказным письмом. В качестве приложения необходимо сделать опись вложений. В качестве приложения к уведомлению прикладывается грамотный и понятный расчет суммы финансов, предлагаемых к возврату, а также указываются реквизиты для перечисления денег. Если в течение 20 дней после получения заказного письма застройщик не перечислил денежные средства на счет дольщика, то можно обращаться в суд.

Если условия об одностороннем расторжении были приняты дольщиком и деньги перечислены на указанные реквизиты, то соглашение считается расторгнутым с момента отправки официального уведомления. На его основании подписывается соглашение о расторжении ДДУ. После этого факт аннулирования договора должен быть зарегистрирован в Росреестре. Госпошлина за расторжение ДДУ 2018, как и в предыдущие периоды не взимается при одностороннем и судебном расторжении.

Расторжение в суде

Споры с застройщиком в суде решаются при наличии грубых нарушениях условий исполнения договора долевого участия стороной застройщика. Данный способ применим при отказе возврата денег вследствие разрыва соглашения в одностороннем порядке, Для расторжения ДДУ в судебном порядке составляется исковое заявление в соответствии с установленным образцом. Как правило, чтобы его правильно оформить понадобиться помощь опытного юриста.

В иске обязательно должны содержаться такие требования:

  • Вернуть выплаченные ранее договорные финансовые средства.
  • Получить проценты за использование финансов.
  • Получить компенсацию понесенных дольщиком убытков.

К иску прилагаются:

  • Копия расторгаемого ДДУ.
  • Все необходимые подтверждающие справки.
  • Если имеется – копия официального уведомления о расторжении ДДУ ранее направленная в адрес застройщика.
  • Прочие документы.

Судьи, как правило, принимают в судебных разбирательствах сторону дольщиков, поэтому выставленные исковые требования удовлетворяются. При принятии положительного судебного решения застройщик обязан вернуть деньги дольщику в течение 10 дней.

Некоторые нюансы

Очень часто соглашение расторгается в судебном порядке при банкротстве застройщика. При таких обстоятельствах в иске содержаться требования вернуть финансовые инвестиции и проценты за их использование. Данный вариант оправдан, если известно, что у застройщика имеется имущество, которое может быть реализовано для оплаты долгов или имеются свободные денежные средства. Как альтернативный вариант — можно обратиться иском о признании права собственности через суд на квартиру, как долю в незавершенном строительстве.

В процедуре расторжения ДДУ при ипотеке должен участвовать представитель банка-кредитора. Это обуславливается тем, что при расторжении соглашения должны обязательно учитываться интересы кредитной организации при распределении возвратной суммы.

Если для приобретения жилья использовались субсидии или оплата производилась материнским капиталом, то застройщик должен вернуть часть средств не напрямую дольщику, а в департамент жилищной политики. Аналогично при военной ипотеке часть финансов возвращаются в Росвоенипотеку, а когда производится определенная часть жилья по ДДУ материнским капиталом, то деньги возвращаются Пенсионный фонд. Другими словами дольщик при расторжении ДДУ может рассчитывать исключительно на возврат собственных средств.

Риски при расторжении ДДУ всегда имеют место, поэтому необходимо очень внимательно отнестись к процедуре. Вероятность того, что застройщик в добровольном порядке согласится расторгнуть имеющиеся договоренности очень низкая. Поэтому нужно тщательно подобрать факты, имеющие юридическое значение и подготовиться к длительной судебной тяжбе с застройщиком. Важно помнить, что ценность объекта на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на завершающем этапе. Поэтому возвратная сумма может быть ниже будущей рыночной стоимости. Поэтому необходимо стремиться прокрыть эту разницу за счет процентов за использование денежных средств.

Чтобы минимизировать риски и в кратчайшее время расторгнуть договор долевого участия на максимально выгодных условиях рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Благодаря юридическому сопровождению удастся избежать многих подводных камней, которые могут возникнуть в процессе судебных разборок.

Ссылка на основную публикацию