Возможные риски договора долевого участия

Многие люди не забыли новостных выпусков об обманутых дольщиках, мошеннических фирмах, продающих одну квартиру одновременно нескольким покупателям и случаи долгостроя. Чтобы защитить интересы дольщиков (вкладчиков) на рынке первичного жилья был принят закон ФЗ №214, но, несмотря на это, существует множество различных ситуаций, при которых существует риск остаться даже без денег и жилья.

Что такое Договор долевого участия (ДДУ)? Данный договор заключается и регулирует отношения между застройщиком и лицом, вкладывающим свои финансовые средства в строительство многоквартирного дома с последующим владением в нем квартиры.

Застройщик получает право заключать ДДУ при соблюдении следующих условий:

  • Комитетом архитектуры и строительства выдано застройщику разрешение на строительство;
  • На земельный участок, на котором планируется возведение строительного объекта, выдано свидетельство о государственной регистрации прав собственности;

Существует официальный сайт, на котором доступна публикация о данной застройке.

Вся документация должна предъявляться по первому требованию дольщика, т.к. он является непосредственным участником строительства. Имея данные документы, застройщик получает право на заключение ДДУ с вкладчиками, которые в свою очередь обязаны предъявить только паспорт. Следует заметить, что информация в договорах у разных строительных компаний будет значительно отличаться, т.к. каждый застройщик составляет ДДУ индивидуально.

Какие же риски могут возникнуть в ситуации, когда квартира приобретается при заключении Договора долевого участия? Для лучшего понимания потребуется рассмотреть данный вопрос подробнее.

Задержка строительства и сдачи дома

Причин такой задержки может быть множество:

  • Застройщик использует средства дольщика не на возведение конкретного жилого дома, в строительство которого он вложился, а на достройку других объектов. При этом застройщик рассчитывает достроить дом данного дольщика по такой же схеме и в будущем потратить средства новых участников ДДУ на достройку жилого дома;
  • Подрядчики, с которыми у застройщика заключены договора, не выполнили свои обязательства, в следствие чего застройщик сам становится заложником ситуации;
  • В ДДУ прописан плановый срок сдачи дома, а не конкретный.

Во избежание неприятных последствий, связанных с задержкой строительства, рекомендуется при заключении ДДУ оговаривать отдельным пунктом обязательство застройщика о конкретном сроке сдачи дома и подключении его к инженерным коммуникациям. Также рекомендуется прописать ответственность за нарушение данного обязательства. Желательно, чтобы был указан размер неустойки, в случае если квартира не передана дольщику в указанный срок.

Если вкладчик все же попал в подобную ситуацию, существует два способа:

  • Первый вариант предусматривает от дольщика ожидания сдачи дома и лишь после этого взыскивать неустойку за просрочку.
  • Вторым выходом из этой ситуации можно назвать расторжение ДДУ с застройщиком на основании того, что он не выполнил свои обязательства и превысил установленные сроки. Также здесь допускается взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами.

Какой из вариантов выбирать, решать дольщику. Все зависит от того, насколько срочно необходимо жилье.

Непредусмотренная доплата

Довольно часто встречаются случаи, когда застройщик требует доплату, которая не была предусмотрена в договоре. Если выражаться точнее, то в ДДУ четко не прописан пункт о стоимости одного квадратного метра. Во избежание подобных случаев следует перед подписанием договора проверить, что входит в стоимость квадратного метра. Например, если не будет прописано, что подключение к коммуникациям уже входит в стоимость, то застройщик вполне на законных основаниях потребует от дольщиков оплатить это функцию дополнительно.

Случается другая ситуация, когда застройщик сам оказывается заложником положения, а именно на стадии начала строительства закладывается одна стоимость материалов, а спустя время строительные материалы значительно дорожают. В таком случае дольщикам следует обращаться к застройщику, чтобы тот обосновал причины доплаты. Также вкладчики могут объединиться и заказать экспертизу, по результатам которой можно будет выявить, нужна ли доплата и если нужна, то рассчитать сумму, необходимую для этого.

Возможность расторжения договора

Иногда обстоятельства складываются так, что дольщик изъявляет желание расторгнуть Договор долевого участия с застройщиком. Одним из примеров такого обстоятельства может быть долгострой. И вот здесь может встретиться непредвиденное препятствие в виде того, что в ДДУ не прописан механизм его расторжения. Говоря проще, расторжение должно сопровождаться дополнительным соглашением между участниками сделки. Строительная компания будет всячески избегать данной процедуры и силой подписать данное соглашение будет сложно. Исходя из этого, при подписании ДДУ необходимо учитывать данный фактор и настоять на пункте, в котором будет четко и подробно прописана процедура расторжения договора.

Еще одним важным пунктом станет указание возврата вкладчику конкретной суммы при расторжении сделки. Если в документе нет конкретного определения механизма возврата дольщику суммы, то это может стать реальной проблемой. Застройщик может трактовать это по-своему. Соглашение о расторжении ДДУ он подпишет, а вот возвращать средства клиенту спешить не будет, а мотивировать он может это тем, что возврат средств будет возможен только после продажи квартиры новому клиенту. Соответственно, рекомендуется не упустить данный нюанс и настоять, чтобы строительная компания четко прописала все детали расторжения ДДУ.

Сложности при регистрации прав собственности

В редких случаях у дольщиков может возникнуть проблема с регистрацией права собственности приобретенного жилья. Обычно данная проблема встречается в случае, если строительная компания вовремя не предоставила все необходимые бумаги для регистрации ГУ ФРС. Что делать вкладчику в подобной ситуации? Самым оптимальным решением будет судебное разбирательство. В суде необходимо предоставить все документы на сделку:

  • Договор о приобретении квартиры;
  • Акт приема-передачи приобретенного жилья.

Рекомендуется сопровождение судебного разбирательства юристом. Как правило, при таком сопровождении суд признает право собственности за вкладчиком. Если же сделка была застрахована, то страховая компания также оказывает всяческое содействие дольщикам, ведь в случае непризнания права собственности ей придется выплачивать страховку.

В послесловие хочется отметить, что ДДУ составляют юристы, представляющие интересы застройщика и в первую очередь стараются защитить его интересы. Подписывая договор со строительной компанией, необходимо настаивать на внесение в данный документ гарантий для вкладчика. Если пренебречь этим, то последствия для дольщика могут быть очень неприятны: от затянувшегося долгостроя до полной потери денежных средств.

Еще одним ценным советом будет страхование сделки. В случае каких-либо неприятностей у строительной компании, у вкладчика будет гарантия того, что он не потеряет свои средства.

Ссылка на основную публикацию