Заключение договора долевого участия

Заключение договора долевого участия в строительстве производится в четком соответствии с требованиями действующих нормативно-правовых актов. Основным законом, регулирующим данный способ инвестирования и приобретения объектов недвижимости, является Федеральный закон №214, принятый в декабре 2014 года. Если оформлять сделку в соответствии с требованиями подобного нормативного акта, то вероятность признания ее ничтожной будет минимальной. Вместе с тем, в договоре существует большое количество нюансов, которые необходимо знать, чтобы избежать нарушения застройщиками прав дольщиков при заключении ДДУ и последующей защиты своих прав в суде.

Основные понятия и определения

В данном законе содержатся все основные моменты, на которые необходимо обращать внимание при оформлении ДДУ. В нем описаны все пункты, которые должны быть отражены в соглашении, порядок разрешения спорных ситуаций, перечень основных прав и обязанностей сторон.

Помимо Федерального закона №214-ФЗ рекомендуется перед приобретением квартиры ДДУ рекомендуется изучить и нормативные акты, регулирующие вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии с нормами действующего законодательства под договором долевого участия понимается инвестиционное соглашение, на основании которого застройщик принимает денежные средства от дольщиков или инвесторов, и с их помощью строит определенный объект недвижимости. После того, как дом будет построен, права собственности на определенную квартиру или количество квадратных метров переходит к дольщику.

Преимуществами такого способа финансирования строительства жилья являются:

  • Возможность приобрести недвижимость по низкой цене на раннем этапе строительства;
  • Гашение обязательств по договору можно производить частями, что позволяет уменьшить кредитную нагрузку;
  • Поскольку жилье приобретается на начальном этапе, дольщик может самостоятельно выбрать планировку квартиры.

Также необходимо учитывать, что договором долевого участия может быть установлена обязанность застройщика застраховать выполнение своих обязательства перед дольщиками, что несколько удорожает стоимость недвижимости, но зато делает инвестирование менее рискованным. Кроме того, в целях защиты прав инвесторов, соглашение ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации.

Стороны соглашения

В соответствии с требованиями законодательства, сторонами договора являются два субъекта: дольщик и застройщик. При этом к застройщику предъявляются определенные требования, установленные действующим законодательством. В частности:

  • Это должно быть юридическое, а не физическое лицо;
  • Организационно-правовая форма значения не имеет.

Существует определенный перечень условий, которым застройщик обязан соответствовать, а именно:

  • У него должен быть в собственности или аренде участок земли, на котором осуществляется возведение многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в соответствии с документом;
  • Наличие специального документа, разрешающего строительство жилья;
  • Присутствие определенного опыта работы (минимальное значение – 3 года), причем, за этот период застройщик обязан возвести не менее 10 тысяч кв. м. недвижимости.

Заключить договор долевого участия в строительстве в качестве дольщиков могут не только физические, но и юридические лица. Никаких ограничений в части статуса или вида деятельности у них нет. Согласно требованиям нормативных актов, они обязаны только выполнять свои обязательства в части оплаты.

Существенные условия

Образец ДДУ, составленный в соответствии с изменениями всех нормативных актов, вступающих в силу с 2018 года, и который можно найти в сети Интернет, предусматривает обязательное наличие следующих пунктов:

  • Описание объекта недвижимости, на строительство которого инвестор вкладывает средства (оно должно позволять однозначно идентифицировать помещение, чтобы в будущем знать, что передается в собственность).
  • Период, когда имущество должно быть передано строительной компанией дольщику, и порядок действий, если срок передачи просрочен.
  • Порядок внесения платежей дольщиком (сроки, суммы, формы платежа и так далее), а также санкции за невыполнение им своих обязательств.
  • Срок действия договора в части выполнения гарантийных обязательств застройщика (период, когда строительная компания за свой счет обязуется исправить недостатки дома).
  • Порядок расторжения договора (кто может инициировать, в каких случаях расторжение производится только по решению суда, как выполняются обязательства сторон после расторжения и так далее).
  • Инструменты, с помощью которых обеспечиваются гарантии выполнения застройщиком своих обязательств (залог, депозит, поручительство и другие разрешенные ГК РФ способы обеспечения).

При отсутствии указанных выше условий в ДДУ, он будет считаться незаключенным, а значит, его не зарегистрируют в государственных органах, и в последующем у дольщика могут возникнуть сложности с защитой своих прав.

Кроме того, в договоре желательно предусмотреть порядок утверждения внесенных изменений в проектную документацию (желательно, чтобы без согласования с дольщиком этого не происходило). Также важно качество сторонних исполнителей отдельных работ. Поскольку редко, когда застройщик может полностью самостоятельно возвести весь дом, дольщикам рекомендуется проверять выполнение условий договора, заключенного с подрядчиком (подрядной считается та организация, которая выполняет определенные работы по заказу застройщика), чтобы избежать в последующем проблем при приемке квартиры по ДДУ.

Образец договора долевого участия 2018 года

Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве

Типовой бланк описываемого договора подразумевает его обязательную регистрацию в государственных органах (Росреестре). Для совершения этого действия, а значит, и для заключения ДДУ, необходимые документы следующие:

  • Сам образец договора с застройщиком с внесенными реквизитами, который согласован сторонами;
  • Заявление на государственную регистрацию настоящего договора;
  • Копии и оригиналы удостоверений личности всех собственников будущего помещения;
  • Доверенность на заключение договора долевого участия (если регистрацию осуществляет не сам дольщик, а его представитель, которым часто выступают риелторы);
  • Нотариальное согласие супруга на заключение ДДУ (если имущество приобретается до брака, то такая бумага не требуется);
  • Подтверждение уплаты пошлины в государственный бюджет;
  • Если для приобретения прав на недвижимость требуется кредит участнику соглашения, то при регистрации договора потребуется и ипотечное соглашение.

При покупке супругами совместного имущества, рекомендуется заранее договориться, как будет делиться собственность после развода и отразить этот механизм в ДДУ, поскольку строительство процесс достаточно долгий, и за это время может произойти множество событий.

Застройщик в соответствии с настоящим договором и требованиями нормативно-правовых актов предоставляет проектную документацию, разрешение на возведение дома и договора страхования собственной ответственности.

Подводные камни

Во-первых, рекомендуется четко понимать, приобретая квартиру в новостройке, как проверить, что застройщик вправе заключать договор. Для этого следует удостовериться в его соответствии критериям, установленным в законе, а также наличие всей разрешительной документации на строительство.

Во-вторых, следует контролировать сроки действия соглашения. Дело в том, переуступать права требования и становиться дольщиком можно только до сдачи дома комиссии. После этого момента продавать и покупать можно только непосредственно объект недвижимости. Таким образом, у заключившего ДДУ после ввода дома в эксплуатацию могут возникнуть серьезные проблемы с регистрацией права собственности на квартиру.

В-третьих, необходимо изучить сам договор долевого участия на предмет соответствия требованиям законодательства (в нем должны быть четко прописаны все существенные условия).

При заполнении ДДУ следует быть очень внимательным, проверить его корректность, уточнить информацию о застройщике, удостовериться, что имеется возможность выполнить все обязательства в порядке, установленном соглашением. Государственная регистрация договора в кадастре недвижимости по сравнению с другими формами защиты прав дольщиков также имеет значительные плюсы (все сведения хранятся в одном месте, что позволяет оперативно получить к ним доступ и принять справедливое решение в конфликтной ситуации). Образец ДДУ скачать можно на сайтах различных застройщиков, главное проверить его на соответствие требованиям законодательства.

Ссылка на основную публикацию