Застройщик затягивает сроки сдачи жилья по ДДУ: что делать и как получить компенсацию?

Каждый дольщик, заключая договор долевого участия, мечтает стать счастливым новоселом в указанные в договоре сроки. Но время идет, ипотечный кредит оплачивается, а заветные квадратные метры все никак не обретают законного владельца. Хорошо, если застройщик возвел дом полностью или хотя бы большую часть. А если стройка так и осталась на уровне фундамента? Что делать дольщику, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья по ДДУ? Какие способы защиты у него есть?

Уточнение сроков по ДДУ

В первую очередь нужно еще раз внимательно изучить свой договор долевого участия. Обязательным пунктом для ДДУ будет срок передачи квартиры и должен быть единым для всех дольщиков возведения данного строительного объекта.

Строительная организация вправе сама выбирать в какой форме прописать сроки передачи жилья участникам. В договоре они могут быть определены одним из трех вариантов:

  • Конкретной датой. К примеру, 31.12.2017 года. Отсчет просрочки будет начинаться с 01.01.2018 года.
  • Указанием квартала. Например, I квартал 2018 года. Значит, с 01 апреля 2018 года начинается задержка передачи жилья.
  • Привязкой к срокам сдачи в эксплуатацию. Допустим, в ДДУ прописан срок ввода 31.03.2018 года, а передача квартир должна осуществиться через месяц мосле этого, то нарушение сроков будет отсчитываться с 01 мая 2018 года.

Девелоперы, в попытке снять с себя ответственность за нарушение сроков, в договорах используют размытые формулировки, как «примерный», «планируемый», «ориентировочный». Такие уловки, как показывает практика, в судах их не спасают.

Что считается просрочкой

По законодательству, подтверждением выполненных обязательств является приёмопередаточный акт. Застройщик за 30 дней до указанных в договоре сроков должен уведомить участника о готовности к передаче квартиры. Дольщик, со своей стороны, не позднее двух недель со дня вручения уведомления, должен явиться для приемки.

С даты подписания обеими сторонами акта приема-передачи квартиры считается, что девелопер выполнил свои обязательства. Этот документ и будет подтверждением наличия просрочки. Разница между датами передачи жилья по ДДУ и подписания приемочного акта и будет временем просрочки.

Рекомендуется убедиться в наличии у строителей разрешения на ввод в эксплуатацию здания, прежде чем ставить подпись в акте. Некоторые лукавые строители, нарушая действующее законодательство, предлагают дольщику подписать передаточный акт до его получения. В результате, у него могут возникнуть большие сложности при регистрации прав собственности.

Застройщик предлагает продление сроков строительства

Факторов, влияющих на темпы возведения здания множество, в том числе и добросовестность самого девелопера. Поэтому, ситуации с несоблюдением сроков сдачи новостройки случаются довольно часто. В такой ситуации, 214-ФЗ гласит, что застройщик обязан направить дольщику уведомление об этих изменениях. Направляется оно не позже, чем за два месяца до истечения срока передачи квартиры, указанного в договоре.

В нем указывается причина изменения сроков сдачи. Одновременно с этим направляется предложение подписать соглашение о переносе срока сдачи объекта недвижимости, оговоренного в условиях ДДУ. Указываются новые сроки передачи квартиры участнику.

Все эти документы девелопер должен направить адресату заказной почтой или вручить лично под роспись. Главное, чтобы было девелопер имел доказательство о получении документов адресатом.

При получении предложения о продлении сроков, по закону, право выбора остается за дольщиком.

Принятие

Дольщики обычно соглашаются на перенос сроков сдачи дома по ДДУ, когда им это выгодно. Например, если не успел собрать всю сумму для последнего взноса.

Возможно наличие и иных причин для согласия: Может быть, еще не столь продолжительный срок задержки ввода дома в эксплуатацию и проще немного подождать, чем затевать долгую судебную процедуру. В любом случае, перед подписанием дополнительного соглашения стоит посоветоваться с опытным профильным юристом, еще раз проверить застройщика.

Обязательно необходимо лично посетить стройку и соотнести сроки предложенного переноса и степень завершенности строительства. Предположим, возведена всего лишь третья часть дома, а застройщик предлагает перенести сроки на два-три месяца. Конечно же такое предложение изначально выполнено не будет и принимать его не стоит.

Собираясь принимать допсоглашение, его следует очень внимательно изучить. Обычно, вся суть заключается в установлении новых сроков передачи новостройки участнику, не предусмотренных условиям договора долевого участия. Но застройщик может проявить некоторое лукавство, чтобы обезопасить себя в дальнейшем. Для этого в соглашение включается пункт об отсутствии у дольщика претензий по новым срокам сдачи квартиры.

Дополнительное соглашение по изменению сроков строительства, являясь документом, созданным на основе договора долевого участия, должен быть зарегистрирован в Росреестре. При ее отсутствии оно является недействительным.

Внимание! Подписывая соглашение о переносе сроков передачи квартиры, дольщик с этого момента утрачивает возможность обращаться в суд с требованием неустойки за эту просрочку.

Отклонение

Если в новостройке застройщик нарушает свои обязательства по срокам передачи квартиры, участнику нет резона безропотно сносить такое положение дел, его не устраивают предложения девелопера, то стоит немедленно начинать действовать. В решении этой задачи пойти можно двумя путями:

  • досудебным,
  • в судебном разбирательстве.

Досудебное урегулирование подразумевает обмен претензиями и предложениями способов их разрешения. Поэтому, дольщику следует направить претензию к застройщику с требованием выплаты неустойки по указанным в договоре адресам. Разумнее будет составить ее с помощью опытного юриста.

Письмо можно доставить самостоятельно в офис застройщика и вручить секретарю под роспись в получении на втором экземпляре, либо направить заказной почтой. Главное, чтобы было доказательство о получении застройщиком претензии.

Необходимо обратить внимание на обязательность процедур досудебного урегулирования. Без него суд не будет принимать к рассмотрению иск.

Претензия должна содержать информацию о дольщике, полные данные о застройщике, номер договора долевого участия и дату его заключения, общую сумму по нему, сроки передачи новостройки дольщикам.

Участники долевого строительства могут предъявить в письме различные претензии, например:

  • досрочное расторжение ДДУ и возврат всей уплаченной по нему суммы;
  • компенсация некоторой части из уплаченных за несданную недвижимость денег;
  • условие выполнения дополнительных, не предусмотренных договором ранее, строительных работ;
  • выплаты в добровольном порядке девелопером обязательной неустойки за просрочку передачи жилья;
  • пени за нарушение сроков сдачи застройщиком.

Если строительная организация не приняла условия, выставленные в претензионном письме, то дольщику не остается ничего другого, кроме обращения в суд для отстаивания своих прав дольщиков.

Обращение в суд

Согласно законодательству, защищающего интересы потребителей и карающего нерадивых девелоперов, за несоблюдение срока сдачи дома, указанного в ДДУ, установлена выплата застройщиком участнику долевого строительства неустойки. Ее можно оплатить добровольно либо будет взыскана через суд.

В исковом заявлении истец должен уже указать конкретный размер суммы неустойки на момент его подачи.

Исковое заявление может содержать и иные требования:

  • возмещения убытков (если дольщик сможет доказать, что ему пришлось арендовать жилье из-за переноса даты сдачи новостройки);
  • компенсацию морального вреда;
  • уплаты штрафа за отказ добровольно выполнить законные требования потребителя;
  • оплаты судебных расходов.

К заявлению в суд прилагаются документы:

  • договор долевого участия;
  • претензионное письмо, направленное застройщику;
  • расчет неустойки;
  • квитанции, подтверждающие понесенные расходы, связанные с судом.

Дольщик, при обращении в суд за разрешением споров по ДДУ, от уплаты госпошлины освобождается. Исковое заявление можно направить по почте или сдать в канцелярию суда лично.

Судебная практика показывает, что строители не упускают возможности воспользоваться своим правом по ст. 333 ГК РФ и заявляют требования о снижении неустойки. Суды, исходя из принципов разумности, зачастую значительно уменьшают ее сумму.

При несогласии истца с уменьшением размера неустойки, у него есть возможность обращения в апелляционную и кассационную судебную инстанцию.

Исходя из судебной практики, юристы рекомендуют участникам ДДУ незамедлительное обращение в суд при любой просрочке сдачи жилья. Судебные разбирательства весьма долгий процесс. В критической ситуации с застройщиком это может быть единственным шансом успеть получить вложенные денежные средства.

Ссылка на основную публикацию