Как правильно оформить продажу гаража?

Продажа гаражей – один из видов сделок с нежилой недвижимостью, при оформлении которых возникают вопросы и у покупателей, и у продавцов. Какие статьи законодательства нужно знать, чтобы получить право собственности на строение, пригодное для хранения транспортных средств? С каких шагов нужно начинать подготовку сделки?

Рекомендации

Чтобы сделка прошла с наибольшей выгодой для продавца, необходимо следовать некоторым рекомендациям:

  • Выполнить косметический ремонт и убрать старые и ненужные вещи, чтобы недвижимость имела хороший товарный вид. Особенно следует обратить внимание на подтёки и прочие свидетельства, опровергающие слова продавца о том, что гараж сухой.
  • Если первоначальная цена в объявлении будет высокой, то и требования у покупателей будут такими же. Можно указать, что возможен торг. Это всегда привлекает потенциальных клиентов.
  • Пообещайте оплатить госпошлину при продаже гаража.
  • На звонки покупателей следует давать грамотные ответы и подготовить документы по недвижимости. Это придаёт сделке респектабельность и повышает доверие к продавцу, успокаивая покупателей.

Алгоритм оформления права собственности

Процедура является обязательной, так как в дальнейшем, при продаже или обмене, может произойти неприятная ситуация, когда владелец не сможет доказать своё право собственности. Самый сложный случай, когда у владельца не оказывается свидетельства на владение участком земли под гаражной постройкой. Некое третье лицо, представив такой документ, сможет законно претендовать на все строения, которые находятся в его владении.

Отчего зависит стоимость оформления:

  • прежде всего, от региона;
  • от определения права наследования, когда на гараж имеют виды несколько претендентов;
  • сложности и длительности процесса;
  • от стоимости техпаспорта, цена на его подготовку отличается в разных областях страны.

Статьи Гражданского законодательства

Процесс начинается со статьи 218 ГК, которая рассматривает различные основания для получения права владения на строение, построенное или купленное с соблюдением законодательных актов. Только после оформления соответствующих документов, собственник получает право на юридические действия с нежилой недвижимостью, например, может продать гараж, подарить или передать по наследству.

Оговаривается условие получения этого права членами гаражных кооперативов. Когда гражданин, состоящий в кооперативе, полностью уплачивает паевые взносы, он может оформить гараж в свою собственность.

В случаях самостоятельного возведения гаража на выделенном участке земли, следует обращаться в органы самоуправления, для узаконивания владения. Если не удаётся получить право собственности в досудебном порядке, придётся подавать иск в суд.

О праве граждан подать заявление на государственную регистрацию гаражного строения упоминается в ФЗ-93 от 30 июня 2006г. Если подавалась декларация на гараж по дачной амнистии, процедура регистрации упрощалась.

Кстати, с 1 января 2017г., приватизировать строение стало сложнее. До выхода в свет поправки к закону «О дачной амнистии», владелец для того, чтобы зарегистрировать гараж, приносил только свидетельство о праве владения участком земли и заявление. Этого было достаточно, чтобы появились основания для получения прав на недвижимость. Процедура осложнилась с необходимостью предоставления технического плана строения.

Алгоритм получения права на владение недвижимостью:

  • доказать основание для процедуры в соответствии со ст. 218 ГК;
  • собрать необходимый пакет документов, включающий тех. паспорт, бумаги, подтверждающие право на гаражное строение и участок земли под ним;
  • приложить квитанцию, подтверждающую оплаченную госпошлину покупателем, при продаже гаража;
  • получить согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества.

Чтобы не возникало юридических проволочек в дальнейшем, необходимо чётко идентифицировать гараж, для этого как можно подробнее описать строение при покупке. Для этого указать адрес, линейные размеры строения, площадь сооружения, количество этажей, наличие смотровых ям, проведение коммуникаций, материал, который пошёл на изготовление и отделку.

Если гражданин пользовался гаражом в течение 18 лет, без оформления строения в свою собственность, он может подать декларацию по дачной амнистии.

Покупатель и продавец стремятся занизить стоимость недвижимости, чтобы уменьшить величину налога. Для того чтобы избежать аудиторских проверок, не следует вызывать интерес у налоговой инспекции. Рекомендуется придерживаться средней цены, сложившейся на рынке недвижимости.

Документ купли-продажи можно распечатать на принтере или оформить от руки, главное, нужно указать стоимость, и прописать сроки погашения. При этом как можно точнее указываются реквизиты сторон и обязательно личные росписи. Договор составляется в трёх экземплярах. Каждая из сторон получает свой документ, а третий предоставляется в Госреестр, для получения регистрации сделки.

Подводные камни

Указав меньшую стоимость при покупке, можно лишиться права на налоговый вычет, который положен по закону, а в дополнение к сказанному, стать субъектом преступления. В отношении обеих сторон может быть возбуждено уголовное дело. Сделка в таком случае отменяется. Доказательством серьёзности преступления становится расписка покупателя.

Необходимо узнать, не является ли продавец индивидуальным предпринимателем и не проходит ли процедуру банкротства. В противном случае сделка может быть признана ничтожной.

Проверить отсутствие обременения, чтобы впоследствии не было проблем с кредиторами. Для этого необходимо получить выписку в Госреестре.

Предварительный договор не подлежит регистрации, в нём необходимо предусмотреть большие штрафные санкции при не заключении основного договора.

Проверить наличие документов на участок

Если сделка касается купли-продажи металлического гаража возле дома, необходимо проверить документы, подтверждающие законность установки строения. Такие разрешения даются исполкомом ветеранам отечественной войны и инвалидам.

Чтобы постройка не попала под снос, необходимо узнать срок службы строения.

Кто платит госпошлину

Часто обе стороны интересуются вопросом, кто платит госпошлину за регистрацию сделки при продаже гаража, покупатель или продавец. Конечно, покупатель, ведь именно он приобретает право собственности на недвижимость. Величина её для физических лиц составляет 2000 рублей, юридическое лицо будет платить 15000 рублей.

Куда обратиться для регистрации сделки

Очень удобно воспользоваться услугами посредника между гражданином и государственными организациями. Какие документы понадобятся, чтобы оформить сделку купли-продажи гаража через МФЦ:

  • договор купли-продажи в 3-х экземплярах;
  • документы, подтверждающие личности участников сделки;
  • свидетельство о праве собственности на участок земли под гаражным строением;
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • акт приема-передачи.

Обе стороны сделки должны понимать, что, предоставляя документы по купле-продаже гаража в многофункциональные центры, по сути, сдают их в государственную регистрационную службу. Поэтому, занижение стоимости, неуплата налога и прочие нарушения закона будут караться незамедлительно в виде штрафных санкций или уголовной ответственности.

В какую сумму обойдётся оформление сделки

Основные затраты пойдут на получение технического паспорта строения. Если в Московской области его цена начинается от 6000 рублей, то в столице от 25000 рублей.

Госпошлина за покупку гаража и земельного участка составит 2000 рублей в 2018 году. Стоимость кадастрового паспорта – 200 рублей.

Налог с продажи гаража

Гражданское законодательство предусматривает уплату подоходного налога со сделки продажи гаража в размере 13%. Однако, если владение собственностью составляет более 3 лет, при продаже гаража продавец освобождается от уплаты налога. Если продавец, имевший в собственности гараж менее 3 лет, в силу каких-то обстоятельств, решил продать нежилое строение, ему придётся заплатить налог.

Статья 220 НК РФ предусматривает получение налогового вычета одним из двух способов:

  • Стоимость сделки снижается на 250 тыс. рублей и с оставшейся суммы уплачивается налог в размере 13%.
  • Стоимость сделки снижается на величину затрат на её приобретение, включая и уплату покупателем госпошлины в предыдущей продаже гаража, и тогда с этой суммы уже платится налог в размере всё тех же 13%.

Какой способ выбрать решает сам продавец. Если гараж был в собственности более трёх лет, после сделки по продаже не нужно подавать декларацию в налоговый орган. В противном случае необходимо подать декларацию о совершенной сделке до 30 апреля следующего года.

Штрафы за просрочку составляют по 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки. Сумма штрафа не может быть меньше одной тысячи рублей, но и не более 30% от положенного налога.

Кто освобождается от уплаты налога

Можно совершить сделку, владея имуществом менее трёх лет, и не платить налог. Это разрешается в двух случаях:

  • если недвижимость продаётся за ту же стоимость, за которую приобреталась;
  • если налог перекрывает полученную от продажи выручку.

Если пенсионеры владеют недвижимостью менее 3 лет, они освобождаются от уплаты налога. Такая льгота предоставляется пожилым гражданам в соответствии с Пенсионным законодательством РФ.

Ссылка на основную публикацию